2021년 입주 물량 역대 평균 이하
임대사업 억제로 임대물건 귀해져
전국 곳곳에서 전셋값이 떨어져 역전세난이 벌어지고 있는데 뜬금없이 ‘전세난’ 가능성을 언급하는 것은 섣부를 수 있다. 하지만 2년 후에는 전세난이 벌어질 가능성이 상당히 높아 보인다.
일시적 공급과잉에 기인한 전세난
[표]는 전국 아파트의 월평균 거래량을 나타낸 것이다. 진한 색은 전월세 거래량이고 흐린 색은 매매 거래량이다. 그런데 2018년 이후 전월세 거래량이 급속히 늘어나고 있다. 지난 1~2년간 수도권을 중심으로 집값이 크게 오르면서 집값에 부담을 느낀 실수요자들이 매매 시장보다 임대 시장으로 많이 돌아섰다는 것을 의미한다. 정부의 강력한 집값 상승 억제책도 일조했다.
그런데 시중에 이처럼 전세 수요가 늘었다면 전셋값 상승률이 상당히 높아야 상식적이다. 하지만 지금은 전세난이 아니라 역전세난이 벌어지고 있다. 전세 수요가 늘어난 것 이상으로 전세 공급도 늘어났기 때문이다. 전세 공급이 늘어난 이유는 주택 공급이 절대적으로 늘어난 것과 임대 사업의 활성화에 기인한다. 2015년에 대거 분양한 물량이 작년부터 입주를 시작하면서 시장에 공급과잉 사태를 불러일으켰고 8·2조치 이후 다주택자들이 대거 주택 임대 사업을 신청하면서 시장에 임대 매물이 쏟아져 나왔다. 이 때문에 많은 사람들이 공급과잉에 대해 우려하고 앞으로도 공급과잉이 지속되는 것 아니냐고 우려하고 있다.
하지만 공급과잉에 대한 우려는 기우에 불과하다. 국토교통부에 따르면 2011년부터 2018년까지 월평균 아파트 착공 실적은 2만9247채다. 그런데 2015년 착공 실적은 4만1457채로 평년보다 42%나 많다. 보통 착공에서 입주까지 3년이 소요되는 점을 감안하면 작년에 입주한 물량이 이처럼 많았다는 것을 의미한다.
그런데 연도별 착공 실적은 2016년 이후 조금씩 줄어들었다. 2016년 3만6473채, 2017년 3만1580채가 착공됐다. 이는 올해의 입주량도 만만치 않을 것을 예고하는 것이고 2020년에도 역대 평균치보다 약간(8%) 많은 물량이 입주를 기다린다는 것을 의미한다. 하지만 조금 기간을 넓혀 살펴보면 2년 후인 2021년에는 입주 물량이 역대 평균치 이하로 떨어지게 된다. 공급과잉 상태에서 벗어나게 된다는 뜻이다. 결국 2년 후 전세를 갱신할 때는 지금과는 다른 시장 상황이 펼쳐질 가능성이 높다는 것이다.
임대 사업자의 신규 등록이 눈에 띄게 줄어들고 있다는 것도 2년 후 전세난 가능성을 예고해 준다. 임대 시장의 안정이라는 목표하에 정권 초기에는 임대 사업을 장려했던 현 정부가 9·13조치를 계기로 정책 방향을 급선회하게 됐다. 임대 사업자가 예상보다 급격하게 늘어나 매매가가 급등했다고 판단했기 때문이다. 이 때문에 9·13조치 이후 규제 지역 내에서의 주택 임대 사업을 억제하는 방향으로 정책이 펼쳐지고 있다. 이에 따라 올해 2월 신규 주택 임대 사업자 등록은 5111명으로, 2017년 11월 이후 최저 수준의 월별 신규 등록을 기록했다.
2년 후 문제가 될 지금의 전셋값
그러면 임대 등록이 왜 이처럼 급감할까. 한마디로 혜택이 크게 줄었기 때문이다. 투기 지역이나 투기 과열 지역과 같은 규제 지역에서 주택 임대 사업을 위해 새로 주택을 취득하면 양도세가 중과되며 종합부동산세도 합산 배제 혜택이 없다. 한마디로 규제 지역에서는 임대 사업의 목적으로 집을 사지 말라는 의미다. 이는 매매 시장에서 투자 수요를 위축시키면서 매매 시장 안정에 기여할 것은 명약관화하다. 하지만 어떤 정책이든 그 대가는 지불해야 한다. 임대 등록이 줄어든다는 것은 임대 물건이 귀해진다는 의미이고 전셋값 상승의 빌미가 된다. 물론 임대 사업에 등록되지 않은 임대 물건이 시장에 나올 수 있지만 전월세 상한제가 적용되지 않기 때문에 전세난을 방지하는 데는 도움이 되지 않는다.
그러면 실수요자라고 할 수 있는 세입자는 어찌 대응하면 될까. 최근의 전셋값 하락은 일시적인 공급과잉에 기인한 것이다. 쉽게 말해 새 아파트 입주가 몰리면서 세입자를 찾지 못한 집주인들이 앞다퉈 전셋값을 내렸기 때문이다. 실제로 한국감정원에 따르면 5년 이하 아파트는 2년 전에 비해 6.4% 하락해 낡은 아파트보다 하락률이 훨씬 큰 상태다. 이는 단기간에 입주 물량이 몰렸기 때문이다.
그런데 이처럼 새 아파트의 전셋값이 낮아지면 같은 전세금으로 이왕이면 더 새 아파트, 더 넓은 아파트에 살아보고자 하는 사람이 생기기 마련이다. 문제는 2년 후다. 그때는 공급 물량이 줄어들면서 전셋값이 지금보다 많이 뛰게 되는데, 이때 싸게 들어갔던 새 아파트의 전셋값 상승이 더 높아질 가능성이 있다. 결국 싼값에 새 아파트에서 살아볼 기회는 앞으로 2년에 불과하다는 뜻이다. 문제는 사람의 심리가 한 번 좋은 것을 경험하면 삶의 질을 낮추기 어렵다는 것이다. 넓은 집에 살게 되면 그에 맞는 가구도 장만하게 되고 살림도 이것저것 늘어나게 된다. 이런 상태에서 2년 후 전세금에 맞추기 위해 좁은 집으로 이사하기는 불가능에 가깝다. 늘어난 가구에 비해 수납공간이 턱없이 부족하기 때문이다.
그러면 어떻게 해야 할까. 첫째, 현재의 낮은 전셋값은 일시적일 가능성이 높기 때문에 자신의 자산 규모에 비춰 너무 크거나 비싼 전셋집에 들어가지 말아야 한다. 눈높이를 필요 이상으로 높이지 말라는 뜻이다.
둘째, 가능한 한 임대 사업자의 물건을 찾아야 한다. 일반 다주택자는 2년 후 당연히 전세금을 대폭 올릴 것이다. 하지만 임대 사업자는 임대료를 5% 이상 올릴 수 없기 때문에 2년 후에도 상대적으로 싼값에 같은 집에서 계속 살 수 있다. 더구나 임대 사업자인 집주인이 새로 세입자를 구하더라도 임대료 인상은 5% 이상 할 수 없으므로 기존 세입자와의 계약을 선호한다. 부동산 중개 수수료라도 아낄 수 있기 때문이다. 이 때문에 주택 임대 사업자의 주택에 세를 사는 것이 세입자로서는 전세금도 적게 올리고 본인이 살고 싶은 만큼 주거 안정을 누릴 수 있어 유리한 것이다. 세입자라도 현재 상황만 보지 말고 2년 후를 내다보며 현명한 선택을 해야 할 때다.
글=아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자
