이문 안다자산운용 홍콩법인 펀드매니저
지난 4월 홍콩 정부가 발표한 통계에 따르면 부동산을 가장 많이 보유한 임대업자는 무려 1만5465채를 소유하고 있었다. 시가총액 기준 아시아 최대 규모의 부동산투자신탁인 링크리츠(Link-Reits)가 그 주인공이다.링크리츠는 현재 홍콩에서 90만㎡의 상가와 6만1000개의 주차석을 임대하고 있다. 중국 베이징, 상하이, 광저우에서도 30만㎡의 상가와 오피스를 운영하고 있다. 링크리츠는 홍콩의 공공임대주택사업에 뿌리를 두고 있다. 1980년대 공공임대아파트 건설이 시작되면서 홍콩 정부는 주변에 레스토랑, 슈퍼마켓, 전통시장, 주차장 등 편의시설을 유치했다.
2005년 홍콩 정부는 홍콩주택청이 관리하는 이 자산들을 유동화하기 위해 링크리츠를 홍콩증시에 기업공개(IPO)했다. 상장 이후 링크리츠 주가는 연평균 17%, 누적 10배 이상 상승률을 기록해 같은 기간 항셍지수를 크게 앞질렀다.
2003년 사스(중증급성호흡기증후군) 영향으로 큰 타격을 입은 홍콩의 소매경기는 중국인 관광객 비자완화정책에 힘입어 빠르게 성장했다. 링크리츠의 자산 가격 역시 크게 상승했다.
링크리츠는 또 산하의 상가 건물을 7~10년마다 순차적으로 리뉴얼한 다음 임대료를 10~20% 올렸다. 그 결과 링크리츠의 전체 임대료는 해마다 4~6% 안정적으로 늘어났다.
링크리츠는 해마다 운용보수를 제외한 대부분 순이익을 배당 형태로 주주들에게 지급하고 있다. 배당수익률이 한때는 연 7~8%를 넘었지만 주가가 많이 오르면서 현재는 4% 미만으로 떨어졌다. 이 회사의 순부채비율은 5%도 안 되며, 자본조달비용은 2.5%에 불과하다.
링크리츠는 또 일부 자산을 매각하고, 새로운 인수합병을 통해 포트폴리오를 조정해왔다. 작년 7월 17개의 상가 건물을 230억홍콩달러에 매각한 데 이어, 지난 9월 포트폴리오를 다시 한번 재검토할 것이라고 공시했다. 과거 링크리츠의 이런 포트폴리오 조정은 자산 가치 재평가로 이어졌다는 점에서 주가 상승의 촉매 역할을 했다.
미국의 금리 인상으로 시작된 홍콩의 금리 인상은 링크리츠의 가장 큰 위험 요인으로 꼽힌다. 가파른 금리 인상은 자산 가격의 하락과 재무비용 상승으로 이어진다. 금리 인상으로 인해 배당주의 상대적인 매력도가 과거 대비 낮아진다는 점도 간과할 수 없다. 다만 슈퍼마켓, 요식업, 쇼핑몰, 주차장 등 상대적으로 경기 영향을 덜 받는 임대사업이 대부분이고 임대면적 대비 공실률이 매우 낮다는 점에서 링크리츠의 안정적인 성장성은 여전히 변함없을 것으로 예상된다.
