시기·지역·규모 충족하는지 따져봐야 稅폭탄 피해
주택 한 채를 소유한 세대가 누릴 수 있는 가장 큰 세제상의 혜택은 아마도 양도소득세일 것이다. 그런데 요즘 양도소득세 비과세를 기대했다가 무거운 양도소득세가 추징되는 사례를 자주 본다. 우선 1주택자가 주택을 추가로 매입해 2주택이 되면 소득세법에서는 유예기간 3년(9·13대책 이후 조정대상지역에서 구입하는 주택은 2년) 이내에 기존 주택을 매각하면 양도세 비과세를 인정한다. 그런데 이때 보유하고 있던 자산 중 주택이라고 생각하지 않았던 건물이 주택으로 구분되면서 졸지에 3주택자가 되는 사례가 종종 발생하고 있다.농어촌주택이 대표적인 예다. 현행 세법에서 일반주택을 소유한 사람이 농어촌주택을 구입하면 일반주택을 매각할 때 농어촌주택은 주택으로 보지 않고 1세대1주택 양도소득세 비과세를 판단하도록 하고 있다. 다른 주택을 구입해 일시적인 2주택이 되더라도 농어촌주택은 주택으로 판단하지 않는다. 그래서 농어촌주택은 일반주택의 양도소득세 비과세 판단에 전혀 영향을 주지 않는다.
문제는 이런 혜택을 받는 농어촌주택의 요건이 생각보다 까다롭다는 것이다. 요건을 갖추지 못한 농어촌주택은 일반주택으로 구분하기 때문에 비과세 판단뿐만 아니라 중과세 판단에도 영향을 줄 수 있다.
일반주택의 양도소득세 비과세를 판단할 때 주택 수에서 제외되는 농어촌주택은 2003년 8월1일부터 2020년 12월31일까지 기간 중 취득한 것이라야 한다. 그리고 3년 이상 보유해야 한다. 농어촌주택으로 인정받기 위해서는 추가적인 세 가지 요건을 갖춰야 한다. 첫째, 지역요건이다. 수도권을 제외한 읍면 지역에 위치해야 한다. 수도권은 원칙적으로 농어촌주택으로 인정되는 지역은 없다. 하지만 경기 연천군과 인천 옹진군은 예외적으로 농어촌주택을 인정받을 수 있는 지역이다. 지역 요건을 만족했더라도 도시지역, 토지거래허가구역, 그리고 투기지역으로 구분되는 지역은 안 된다. 또한 관광진흥법상 관광단지로 구분된 지역에 있는 주택도 농어촌주택으로 인정받지 못한다.
둘째, 규모 기준을 만족해야 한다. 대지면적이 660㎡ 이내여야 한다. 그리고 마지막으로 주택을 취득할 당시 기준시가 요건을 만족해야 한다. 다만, 취득 시점별로 기준시가 요건을 다르게 정하고 있다. 2007년 12월31일 이전에 취득한 주택은 취득할 당시 기준시가 7000만원 이하여야 한다. 2008년 1월1일 이후 취득한 주택은 기준시가 1억5000만원 이하, 그리고 2009년 1월1일 이후 취득한 주택은 기준시가 2억원 이하여야 한다. 다만 지방자치단체의 지원 및 보전의무 대상인 한옥은 취득할 당시 기준시가 4억원인 경우까지 농어촌주택으로 인정받을 수 있다.
3채 이상의 주택을 보유한 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 매각하면 기본세율에 20%포인트가 가산돼 28.6~68.2%(지방소득세 포함) 세율로 양도소득세가 과세된다. 또한 1주택인 경우 매매차익에서 최대 80%까지 공제가 가능했던 장기보유특별공제는 전혀 인정되지 않는다. 10년 전 7억원에 구입했던 아파트를 11억원에 매각한 것으로 가정해 양도소득세를 계산해보자. 비과세를 인정받으면 80만원 정도지만, 3주택자로 간주되면 양도소득세가 2억3440만원 정도로 높아진다.
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