신규주택·전용 40㎡ 이하
취득·재산세 등 절세 혜택
전세로 임대사업해야 유리
소형 오피스텔·다세대주택은
1~2인 가구 집중되는
업무중심지 투자가 안전
장기 관점 차익형 투자는
세운상가 주변 등 옛 도심
왕십리·마곡지구 등 유망
최근 주택임대사업자 등록이 크게 늘고 있다. 지난해 월평균 5200여 명씩 증가하던 임대사업자는 올 1분기에만 6만9500여 명 증가했다. 지난 1년 동안 등록한 수(6만6030명)보다 올초 3개월 동안 등록자가 더 많다. 8년을 임대해야 하는 준공공임대주택 등록자 비중도 늘었다. 3월엔 전체 임대사업자 가운데 37.9%에 그쳤지만 4월 들어선 69.5%로 크게 증가했다.주택임대사업자가 갑자기 늘어난 이유는 뭘까. 정부의 정책에서 답을 찾을 수 있다. 지난해 8월 정부가 각종 부동산 규제를 쏟아내면서 이를 벗어날 수단으로 임대사업자 등록을 유도했다. 심지어는 다주택자에게 유예기간을 제시하면서 임대사업자 등록을 적극 권장하기도 했다. 시장 수요가 항상 정부 의도대로 움직이는 것은 아니지만 이번에는 정부 뜻대로 움직이고 있다고 볼 수 있다. 임대사업자로 등록하면 양도소득세 중과 배제와 보유세 감면 혜택을 주기 때문이다. 세금 부담을 벗어나려는 다주택자 입장에서는 임대사업 등록 외엔 절세 수단이 마땅하지 않다. 올해 1분기 임대사업자 등록이 급증한 배경이다.
중요한 건 임대사업자로 등록했다고 해서 모든 문제가 해결되는 건 아니라는 점이다. 등록한 모든 주택이 절세가 되는 것은 아니기 때문이다. 어떤 주택이든 임대사업 등록은 가능하지만 세제 혜택을 받으려면 여러 조건을 충족해야 한다. 절세를 위해선 운영 전략 또한 필요한 것이다.
주택임대사업의 세제 혜택 조건은 임대사업의 종류와 주택 전용면적, 기준시가, 임대 형태에 따라 다르다. 준공공임대(8년)와 신규주택(최초분양), 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 임대는 전세로 활용할 경우 절세효과가 가장 크다. 조금 더 구체적으로 보자면 신규주택의 경우 취득세가 감면되고, 전용 40㎡ 이하는 재산세 혜택이 가장 크다. 기준시가 3억원 이하(전용 60㎡ 미만)와 전세 임대는 내년부터 분리과세가 시행되는 임대소득세 혜택이 크다. 준공공임대(8년)로 등록해야 양도세 중과 배제가 가능하고 장기보유특별공제 혜택도 받는다.
추가적으로 임대주택(매입임대주택, 기준시가 수도권 6억원·지방 3억원 이하)의 운영기간이 5년 이상일 때는 거주주택(2년 거주)의 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있다. 이렇듯 특정 조건을 충족해 임대사업을 운영할 때는 부동산시장에 적용되는 규제들이 무색할 만큼 절세효과가 극대화된다.
앞으로 투자하거나 주택 수를 늘릴 계획이 있다면 절세 효과가 큰 조건들을 갖춰 임대사업을 운영해야 한다. 지난 3~4년 동안 성행하던 단기 투자방식과는 다른 운영전략이 필요하다.
정리하자면 신규주택(최초분양)과 준공공임대(8년), 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하, 전세로 임대사업을 운영해야 유리하다. 즉 1~2룸 위주의 소형 면적, 아파트보다 기준시가가 저렴한 오피스텔과 다세대주택이 유리하다. 8년 동안 보유해야 하기 때문에 장기 관점의 투자가 필요한 건 물론이다.
소형 오피스텔 혹은 다세대주택은 1~2인 가구가 집중되는 업무 중심지가 안전하다. 하지만 기존에 조성된 업무 중심지는 시세가 이미 형성돼 있어 차익형 투자로 접근하기 쉽지 않다. 예컨대 서울 삼성역 인근의 신규 1.5룸 오피스텔 분양권 호가는 8억원 수준이다. 광화문 일대 신규 오피스텔도 역시 6억1000만원을 호가한다. 향후 업무 중심지로 변화할 가능성이 있는 지역에 장기 관점의 차익형 투자를 하는 게 좋다.
서울에서 장기 관점의 차익형 투자를 하기 유망한 지역은 세운상가 주변 등 옛도심과 용산, 영등포, 청량리·왕십리, 마곡지구, 철도차량기지(창동역, 광운대역) 같은 곳이다. 도시재생사업과 국제업무지구, 국제금융지구, 부도심 개발로 인해 업무 중심지로 변화할 지역들이다. 해당 지역은 시세가 강남이나 광화문 등의 절반도 못 미치는 것도 매력이다.
강력한 규제 폭탄에 절세 전략은 필수가 됐다. 문제는 절세만 목적이 돼서는 수익에 대한 갈증을 해소할 수 없다는 점이다. 절세와 수익이 모두 충족되는 투자 전략을 운영해야 한다. 그 목적에 가장 부합하는 투자 전략이 주택임대사업을 활용한 유망지역 투자일 것이다. 절세와 미래가치 모두를 실현할 운영 전략이 될 것으로 보인다.
[ 무료 주식 카톡방 ] 국내 최초, 카톡방 신청자수 38만명 돌파 < 업계 최대 카톡방 > --> 카톡방 입장하기!!
[이슈톡톡] 40억 주식 잭팟 성공 남성?? 알고보니 개인파산 개그맨 A씨?
최저금리로 갈아탈 수 있는 마지막 버스, 신용·미수·예담 대환하고 취급수수료 할인 받자!
2분기 이끌 新대장주 BEST 5 억대계좌 이종목에서 또 터진다! >> [바로확인]
▶ 터졌다! 매집주130%수익은 시작일뿐 연일上한가! 종목 또적중! 500%황제주 선취매 타임 전격 大공개!
