한신평, A(안정적) 평가
"사업구조 변경으로 수익창출 지연"
≪이 기사는 06월07일(10:28) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
대신에프앤아이의 신용등급이 '나인원한남' 개발사업 위험 증대를 이유로 한 단계 떨어졌다.
한국신용평가는 지난 5일자로 대신에프앤아이 신용등급을 기존 'A+(부정적)'에서 'A(안정적)'로 강등했다고 7일 발표했다. 나이스신용평가와 한국기업평가는 현재 이 회사 신용을 'A+(부정적검토)'로 평가하고 있다.
조정 사유는 '나인원한남' 개발사업의 임대 후 분양사업 변경으로 인한 재무적 부담 현실화다. 서울 용산구 한남동 외인아파트 부지에 최고급 주택을 개발 중인 디에스한남은 지난달 4일 주택도시보증공사(HUG)에 임대 후 분양 사업에 대한 임대보증을 신청했다.
당초 디에스한남은 지난 지난해 12월 평당 분양가 6360만원을 기준으로 HYG에 분양보증을 신청했다. 하지만 고분양가 등을 이유로 올 1월 불승인을 통보받았다. 더 낮은 분양가로 사업을 추진하기 어렵다고 판단한 회사 측은 결국 '임대 후 분양'으로 사업구조를 변경했다.
여윤기 한국신용평가 선임연구원은 "민간 임대사업으로의 사업구조 변경으로 수익창출 시점이 장기간 지연될 것"이라며 "고가주택이라는 사업의 특성 및 인근 유사 사례인 ‘한남더힐’의 더딘 분양전환률 추이(2017년 12월 말 재무제표를 통해 추정한 분양률 약 53%) 등을 종합적으로 고려할 때, 재무적 부담은 상당기간 지속될 전망"이라고 밝혔다.
그는 "임대보증금 가격에 대한 협의 과정에서 HUG와 의견 차이가 나타날 가능성도 배제할 수 없다"며 "승인 결과에 따라 임대보증금 규모가 회사 계획보다 크게 줄어들 수 있고, 이 경우 대출 약정서상 조항에 따라 자금의 상환압박으로 이어질 가능성이 존재한다"고 설명했다.
회사 제시 자료에 따르면 신청 임대보증금 규모는 약 1조3000억원이다. 이를 기준으로 HUG, 시공사, 대주단 등과의 협의해 사업부지 재신탁 계약을 추진하고 있다.
회사의 재무안정성도 악화 추세다. 개발사업 추진 이전인 2015년 말 433.5%였던 부채비율(연결재무제표 기준)은 지난 3월 말 582.1%로 상승했다. 디에스한남 투자금액(exposure)은 1720억원으로 별도 재무제표 기준 자기자본의 38.9%에 달한다.
이태호 기자 thlee@hankyung.com
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