정부가 부동산 시장을 잡기 위한 금융 관련 규제로 신DTI(총부채상환비율), LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율), RTI(이자상환비율) 등이 있다. 대출을 규제해 부동산 쪽으로 자금이 흘러들어가는 것을 막고 대출 비중이 높아 금융 리스크가 큰 건물의 부실화를 막겠다는 것이다.오는 26일부터 시행되는 부동산 임대업자대출 RTI는 총 월세수입에 따라 대출금액을 규제하는 내용이다. 비주택은 RTI가 1.5배다. 이자금액이 월세의 3분의 2 이상 되면 안 된다는 얘기다. 그럴 경우 해당 건물에 대해 대출받을 수 없다. 대출금액을 관리함으로 부동산임대업으로 시중은행의 자금이 흘러가지 못하도록 관리하겠다는 것이다. 그동안 많은 대출이 가능해 빌딩 거래가 잦았던 게 사실이니 정부의 정책이 전혀 잘못된 것은 아니다.
정부 정책이 어느 정도는 시장에 반영돼 과도한 대출은 줄어들 것으로 예상된다. 향후 예상되는 금리인상에 대해서도 충분히 준비할 수 있을 것 같다. 하지만 이제 돈 없는 사람은 아무리 신용이 좋아도 건물을 살 수 없다. 돈 있는 사람만 살 수 있다. 건물주가 되고 싶어도 월세 내며 살아야 한다. 그동안 전문직 종사자나 자금흐름이 좋은 사람들이 신용을 이용해 건물주가 됐다. 그 결과가 꼬마빌딩 열풍으로 나타났다. 그런데 앞으로는 자금이 풍부한 부자와 기존에 건물을 가지고 있는 건물주에게 ‘건물 쇼핑’이 유리한 시대가 온 것이다.
빌딩은 큰 금액 때문에 환금성이 낮다. 매도할 때 매수자가 많아야 좋은 가격을 받을 수 있다. 자금 여력이 크지 않다면 대출이 더 많이 나오는 건물에 매수자가 모일 수 있다. 그럼 매도자는 높은 가격을 받기 위해 임대료 관리를 잘할 것이다. 만기가 되면 임대료를 재협상하는 건물이 많아질 가능성이 높다.
‘유효담보가액 초과분에 대한 분할상환 의무화 규정’은 유효담보가액을 넘는 대출은 매년 10분의 1씩 원금을 분할 상환하는 내용을 담고 있다. 현재 시중은행에서 대출의 부실화를 막기 위해 시행하고 있다. 향후 빌딩시장은 금융 리스크가 줄어들어 급매물이나 빚 때문에 경매로 처분되는 물건은 나오지 않을 것 같다. 매수자 수는 줄어들겠지만 매매에는 큰 영향이 없을 것으로 예상된다. 앞으로 건물주가 되기 위한 문턱은 높아질 전망이다.
오동협 < 원빌딩 대표 >
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