'갭투자' 가급적 피해야
[ 이현일 기자 ]
재테크에 관심 있는 자산가들 사이에서 최근 가장 뜨거운 주제는 ‘강남 재건축 아파트’로 대표되는 부동산이다. 글로벌 금융위기 이후 저성장·저금리 국면으로 접어들어 ‘부동산 불패신화’가 흔들리는 듯했지만 새 정부 들어 서울 지역 아파트값이 급상승하면서 부동산에 대한 관심이 다시 뜨거워졌다.
‘2018 한경 머니로드쇼’에 강연자로 나서는 부동산 전문가들은 금리, 화폐 가치 등이 변해도 부동산은 절대적 가치를 유지할 수 있어 장기 투자에 적합하다는 점을 강조했다. 임채우 국민은행 부동산 수석전문위원은 “영국 프랑스 독일 등 유럽에선 2010년 이후 생산가능인구가 감소했음에도 부동산 가격이 큰 폭으로 올랐다”며 “한국도 주요 도심 부동산 가격이 일시적 조정을 거치더라도 장기적으로는 우상향 곡선을 그릴 가능성이 높다”고 설명했다. 임 전문위원은 “서울 강남에만 눈을 둘 게 아니라 전국으로 눈을 돌리는 게 좋다”며 “주요 국가의 물가 대비 부동산 가격 상승률과 비교하면 지방은 부동산 가격이 많이 오르지도 않았다”고 덧붙였다.
다만 전문가들은 부동산 자산 포트폴리오는 월세 수익을 올릴 수 있도록 재편하는 게 바람직하다고 입을 모은다. 장기적 관점에서 봤을 때 전세 임대아파트나 토지 등 정기적인 임대 수익이 나오지 않는 부동산은 적절한 시기에 다른 자산으로 갈아타는 게 좋다는 얘기다.
부동산에 투자할 때 자산가격 상승에 따른 시세차익도 중요하지만 임대수익을 더 중요하게 고려해야 한다고 강조한다. 이를 위해선 목표 투자 수익률이나 투자 규모에 따라 차별화된 접근을 해야 한다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “소형 아파트는 환금성과 안정성은 가장 높지만 임대수익률이 연 3~4%에 불과한 반면 상가는 공실 위험이 있어 안정성이 낮고 환금성이 썩 좋지 않지만 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 설명했다.
한편 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭 투자’는 더 이상 추천할 만한 투자 방법이 아니라고 전문가들은 입을 모았다. 올해 수도권 아파트 입주 물량이 작년에 비해 크게 늘어나면서 일부 지역에선 전세입자를 못 구하는 역(逆)전세난이 예상되기 때문이다. 정부의 강력한 규제가 계속되고 있어 서울도 작년과 같은 급격한 집값 상승을 기대하기 어렵다. 금리 상승기에는 전반적인 실물자산 가격이 하락할 가능성이 높다는 점도 고려해야 한다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “정부가 신(新)DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 등 주택 대출의 고삐를 더욱 죄고 있고, 그래도 안되면 보유세 강화 카드도 내놓을 것으로 예상돼 추가 집값 상승 전망은 밝지 않다”고 말했다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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