기획부동산에 속아 토지를 매입하는 사람이 아직도 많이 있다. 아직 확정되지 않은 개발계획이나 잘못된 정보로 인해 토지를 매입하는 것이다. 기획부동산이 주로 이용하는 개발계획은 대부분 국가적인 행사나 도로의 신설, KTX 개통 등이다. 예를 들어 평창 동계올림픽이나 서울~강릉 간 KTX 개통 등이 그것이다. 물론 이런 호재로 주변 땅값이 오르고 개발될 가능성이 있다. 하지만 해당 부동산이 미래 가치가 좋아지는 직접적인 효과가 있는지는 투자자가 면밀히 살펴봐야 한다. 또한 이런 호재로 터무니 없는 가격을 요구한다거나 개발되기 어려운 그린벨트 등의 토지를 매수해서는 안 된다.기획부동산은 개발되기 어려운 임야를 약 300~500㎡ 정도로 쪼개서 공시지가보다 훨씬 비싼 가격으로 판다. 대부분 이런 토지는 경사도가 심하고 바위나 암석 등이 많아 개발이 불가능하다. 투자자들이 현장을 가보지도 않고 매수하거나 가보더라도 현장에서 본 땅이 아닌 다른 땅을 매수하는 경우도 많다.
이런 사기를 당하더라도 법적으로 구제받기는 쉽지 않다. 단순히 공지지가나 시세보다 비싸게 샀다는 이유만으로 형법상 사기죄에 해당한다고 하기 어렵다. 기획부동산이 법적인 대응을 사전에 준비하고, 오로지 투자자의 판단에 의해서 결정한 것처럼 서류를 작성하기 때문이다. 손해배상을 받기 위해서는 매매 과정에서 기획부동산의 사기 및 기망행위가 있었는지를 조사해야 한다. 해당 부동산의 투자가치, 실현 가능성에 대한 허위정보 제공이나 잘못된 정보를 제공했는지를 투자자가 입증해야 하는데, 쉽지 않은 일이다.
기획부동산에 사기를 당하지 않으려면 다음과 같은 사항을 유의해야 한다.
첫째, 기획부동산에서 얘기하는 개발계획 등을 직접 확인해야 한다. 해당 시·군·구 도시계획과에 가면 해당 지역의 도시계획이 잘 고시돼 있다. 각 지역의 도시개발계획은 국가에서 운영하는 사이트인 도시계획정보서비스 홈페이지를 통해 자세히 알 수 있다.
둘째, 반드시 현장에 가봐야 한다. 기획부동산을 대동하지 않고 개별적으로 해당 지역이나 토지를 방문해야 한다. 현장에서 내가 투자하려고 하는 부동산을 확인하고 지도상 나와 있지 않은 사항이 없는지 꼭 확인해야 한다. 주변 시세 또한 인근에 있는 부동산을 통해 시세를 정확히 파악하고 조사해야 한다.
셋째, 특수지역권이 있는지 여부를 판단해야 한다. 특수지역권이란 해당 지역의 마을이나 공동체가 공동으로 이용하는 권리다. 예를 들어 내가 투자하려는 토지에 성황당이나 특수식물 채취, 장승, 마을의 기념비 등이 있으면 이것은 특수지역권에 해당된다. 내가 소유권을 취득하더라도 기존에 존재하는 특수지역권은 마을 사람들과 합의를 통해서 해결할 수밖에 없다.
최성호 < 신한은행 부동산자문센터 팀장 >
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