입지는 부동산 가치의 모든 것
상권·임차인 능력도 살펴봐야
부동산 시장의 큰 축 가운데 하나가 바로 수익형 부동산이다. 슬금슬금 대출금리가 오르고 있는 건 부담이지만 여전히 여유자금이 있는 투자자들은 안정적인 수익이 나오는 수익형 부동산을 선호하고 있다.최근에는 부동산 간접투자상품인 부동산펀드 투자 규모도 증가하는 추세다. 고객들을 상담하다 보면 직장생활 은퇴 이후 노후를 준비하려는 40~50대 직장인의 관심이 유난히 높다. 자영업이나 사업체를 운영하는 법인 대표나 임원도 사업을 더 이상 운영하기 어려운 시점을 위해 수익형 부동산에 투자하려고 한다. 앞으로 수요도 꾸준히 늘어날 전망이다. 하지만 수익형 부동산에 투자할 때 꼭 명심해야 할 원칙들이 있다.
우선 입지를 가장 중요하게 봐야 한다. 입지는 부동산 투자 수익 측면에서나 리스크 관리 측면에서 거의 전부를 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 입지부터 먼저 판단하고 그 다음에 수익이나 임차인 등의 요소를 따져봐야 한다.
해당 부동산의 입지가 지하철 역세권인지 생활 동선이나 유동인구가 안정적으로 이어지는지 등을 꼼꼼하게 봐야 한다. 버스 노선보다는 지하철 등 역세권의 부동산이 제대로 된 가치를 발휘하는 경우가 많다. 부동산 시장의 양극화가 심해지고 있다. 입지가 좋다는 말은 그만큼 지하철 등 대중교통 접근성이 높아 편리하다는 의미다. 접근성과 편리성은 부동산 가치를 좌우하는 핵심 요소다.
그 다음으로 투자자 나름대로의 세밀한 상권 분석이 필요하다. 주택이 많은지, 인구 밀집도가 높은지, 거주 인구나 상주 직장인의 동선이 꾸준히 잘 형성되는지를 살펴봐야 한다.
또 임차인의 월세 지급능력을 잘 봐야 한다. 해당 부동산의 입지와 상권에 맞는 업종이 잘 들어온 것인지 확인해야 한다는 의미다. 사무실이 들어와 있다면 운영이 잘되는지도 봐야 한다. 부동산 투자 수익의 근원은 임차인이 매월 내는 월세다. 장사가 잘될 것으로 판단해 계약했지만 막상 장사가 잘 안되고 인건비 지급에도 힘들어하면 결국 월세 미납이라는 사태가 발생한다. 권리금이라도 받고 나가면 다행이지만 입지 여건이 별로라면 그러기도 쉽지 않다. 월세 수익 감소와 공실 등으로 악순환이 계속될 수 있다.
부동산 구입 때는 나중에 잘 팔릴 만한 부동산을 사야 한다. 재개발 등으로 주변 인구가 줄고 공실 등의 이슈가 발생하면 부동산을 팔아야 하는데, 필요한 시점에 팔리지 않고 현금화가 어렵게 돼 결국 아주 낮은 가격으로 팔아야 하는 일이 생긴다. 결국 손해를 볼 수도 있다.
아울러 부동산 가격도 중요하지만 그만큼 개발 가치도 따져야 한다. 싼 게 능사가 아니다. 비싼 건 그만한 이유가 있다. 좋은 부동산을 제값 주고 사려는 것이 길게 보면 유리할 수 있다. 현재 수익률이 다소 기대에 못 미치더라도 입지 여건이 좋으면 리모델링을 고려할 수 있다.
저밀도 저층인데 용적률에 여유가 있으면 상권에 따라 1~2층 정도 증축해 추가로 임대수익을 기대할 수 있다. 노후화된 건물이라면 용적률과 주차장 여건 등을 고려해 증축할 수도 있고, 증축 여유가 없으면 리모델링을 통해 건물 외관과 내부 화장실 등을 수리할 수 있다. 그러면 월세 지급능력이 더 좋은 임차인을 유치할 수 있다.
물론 매입과 신축 개발 의사결정 전에는 반드시 토지비, 설계비, 공사비, 인허가 비용 등 총 투자비와 주변 임대시세 등을 잘 따져야 한다. 개발 전 임대료 금액과 임차인 구성, 그리고 매각가치 대비 신축 개발 후의 임대 수익과 매각 가치는 1.5~2배 내외가 적당하다.
정귀윤 < 국민은행 WM 스타자문단 부동산 수석전문위원 >
