재개발·재건축 '분양권-입주권' 따라 양도세 달라

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1가구 1주택 양도시 비과세가 적용된다는 것은 상식이다. 세대를 기준으로 2채 이상의 주택을 보유한 상태에서 어느 한 주택을 양도할 땐 양도소득세를 내야 한다. 그러나 일시적 2주택인 경우 예외적으로 비과세를 적용받을 수 있다. 1채의 주택을 보유한 세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득해 2주택이 된 경우 새 주택을 취득한 날부터 3년이 되기 전까지는 기존 주택의 양도에 대해 비과세를 적용하는 것이다.

이런 일시적 2주택자에 대한 비과세는 ‘조합원 입주권’에도 적용된다. 조합원 입주권이란 재건축·재개발에 따라 부동산이던 주택이 관리처분인가일 기준으로 주택을 취득할 수 있는 권리로 변경된 것이다. ‘권리’는 주택이 아니기 때문에 조합원 입주권은 몇 개를 가지더라도 주택 양도 때 비과세 여부에 영향을 미치지 않아야 한다.

하지만 세법은 1가구 1주택 비과세를 판단할 때 조합원 입주권도 주택으로 간주한다. 조합원 입주권과 주택을 하나씩 소유한 세대가 주택이나 조합원 입주권을 양도할 경우 1가구 2주택으로 판단해 과세하는 것이다.

다만 주택과 마찬가지로 일시적 2주택의 예외적 비과세를 적용해 주택이든 조합원 입주권이든 나중에 취득한 것의 취득일을 기준으로 3년 내에 먼저 취득한 것을 양도할 경우에는 비과세를 적용받는다.

조합원 입주권과 비슷한 것이 ‘분양권’이다. 분양권도 부동산을 취득할 수 있는 권리다. 그러나 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세를 판단할 때는 차이가 있다. 분양권은 잔금을 납부하고 준공이 되면 ‘권리’에서 ‘주택’으로 변경된다. 주택의 비과세를 판단할 때 ‘권리’ 상태에 있는 분양권은 주택으로 간주하지 않는다.

따라서 주택 1채를 소유한 세대가 분양권을 새로 취득한 후 분양받은 주택이 ‘준공된 날로부터 3년 이내’에 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용받게 된다. 반면 조합원 입주권을 취득한 경우에는 입주권을 취득한 날로부터 3년을 계산한다.

때문에 재개발이나 재건축 중에 있는 아파트를 살 때 거래 대상이 조합원 외 일반 분양권인지, 조합원 입주권인지 구분할 필요가 있다.

장욱 < KB국민은행 WM컨설팅부 세무사 >