운영 노하우 있는 업체가 관리하는지
객실 점유율·수익률 보장기간은 어떤지
주변에 호텔 과잉공급 되어 있지 않은지
[ 김진수 기자 ]
저금리 속에 분양형 호텔이 ‘수익형 부동산’의 틈새 상품으로 관심을 끌고 있다. 특히 서울과 제주도에서 공급 중인 분양형 호텔이 관심 대상이다. 국내외 관광객이 주로 묵는 호텔이 투자상품으로 떠오른 것이다. 일각에서는 은행금리(3%)의 세 배에 달하는 10% 안팎의 수익률을 제시하며 투자자에게 ‘러브콜’을 보내고 있다. 전문가들은 분양형 호텔 공급 러시 속에 ‘옥석’을 가려야 한다고 조언한다.
유사 수신업체 단속으로 위축된 분양형 호텔
지난해 한국을 방문한 외국인 관광객 수는 1200만명을 웃돌았다. 매년 증가세를 유지하고 있어 서울 등에는 숙박시설 부족난이 발생하고 있다. 이 같은 틈을 타고 등장한 수익형 부동산이 바로 분양형 호텔이다. 호텔 객실을 보유하는 데다 고수익도 올린다는 게 투자자들의 주목을 받는 요인이다. 하지만 최근 들어선 분양형 호텔에 대한 부정적인 시각도 나오고 있다. 저금리 기조와 부동산 경기 침체 속에 분양형 호텔이 고수익 보장을 내세워 불법으로 자금을 모집하는 유사수신 행위를 하고 있다는 보도가 나와서다. 최근 한 업체가 호텔을 분양받아 임대운영을 위탁하면 연 11%를 웃도는 확정 임대수익률을 보장한다며 불법 자금을 모집하다 적발되기도 했다. 부동산 전문가들은 “정식 절차를 밟아 공급하는 분양형 호텔에 대한 인식이 나빠진 게 사실”이라며 “옥석을 잘 가려 투자해야 할 시점”이라고 강조했다.
관광호텔, 일반호텔, 서비스 레지던스 등 다양
호텔에는 관광호텔과 분양형 호텔이 있다. 관광진흥법을 적용받는 관광호텔은 부대시설의 수준 등에 따라 등급이 매겨진다. 공중위생관리법과 건축법 적용 대상인 분양형 호텔은 부대시설에 대한 기준이 없다. 분양형 호텔은 투자자가 직접 운영·관리할 필요가 없고 임대주택처럼 직접 임차인을 구하는 번거로움도 적다. 위탁관리를 맡기기 때문이다. 객실별로 등기분양도 받을 수 있다. 중도금 무이자 대출 등으로 투자 부담도 적다. 연 수익률 확정 보장을 내건 곳도 많다. 호텔 업계에서는 분양형 호텔 투자자의 절반 이상이 베이비부머 은퇴세대인 것으로 분석하고 있다. 또 서울 강남권과 분당 거주자들이 전체 계약자의 절반을 넘는다. 곽창석 ERA 부동산연구소장은 “숙박시설의 유형이 다양한 만큼 투자자는 해당 시설의 장단점을 파악하는 게 중요하다”며 “중도금 대출과 연간 이용기간 등도 살펴볼 필요가 있다”고 설명했다.
부대시설 등 수익률 변수 살펴야
호텔 수익률에 영향을 미치는 요소는 크게 객실 점유율과 부대시설 활용으로 나뉜다. 제주의 경우 객실 점유율이 80%를 웃돌기도 한다. 하지만 호텔 매출은 객실 점유율 55%, 부대시설 45% 정도로 엇비슷한 경우가 많다. 객실 점유율을 높이려면 기본적으로 관광객 등 안정적인 수요처를 확보해야 한다. 부대시설에는 연회장 식당 피트니스센터 등이 있다. 업계에서는 부대시설을 운영자가 직접 관리하는지, 아니면 일반에 매각하는지도 잘 따져봐야 한다고 지적한다. 객실 점유율이 다소 낮더라도 부대시설 매출이 안정적으로 발생해야 투자자에게 적정 수익률을 보장해줄 수 있기 때문이다.
공급과잉으로 경쟁이 심화될 수도 있다. 제주에서 분양을 했거나 준비 중인 분양형 호텔은 20여곳에 달한다. 시류에 편승한 투자를 경계해야 한다는 지적이 나오는 것도 이 때문이다. 업체들이 제시하는 수익률이 과도하게 부풀려져 있는지도 살펴봐야 한다. 해당 지역의 객실 이용료가 과다 책정됐을 수도 있다. 1년이 지난 뒤 확정수익 보장이 어떻게 이어질 수 있는지도 확인 사항이다.
김진수 기자 true@hankyung.com
