다주택자의 주택 수 줄이기·세입자에 세부담 전가 완화 전망도
다주택 양도세 중과 한시 배제안 빨리 나오면 집값 조정에 영향
(서울=연합뉴스) 홍국기 기자 = 부동산 전문가들은 23일 발표된 1주택자들의 보유세(재산세·종합부동산세) 부담 완화 조치가 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 분석했다.
정부는 이날 공동주택 공시가격안을 발표하면서 1세대 1주택자의 세부담 완화를 위해 올해 보유세 과세표준을 산정할 때 지난해 공시가격을 적용하는 내용을 골자로 한 세부담 완화 방안도 발표했다.
최근 공시가격의 급등에 더해 다주택자와 규제지역에 대한 종부세율 상향, 공정시장가액비율과 세 부담 상한선 상승이 맞물리며 부동산 보유 과세 부담이 급격히 커졌기 때문이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "조세 원리와 납세자의 세 부담 능력을 고려해야 한다는 시장의 의견이 일부 반영되며 정부가 보유세 과세 속도 조절에 나선 것"이라면서도 "보유세 완화에 따른 주택 거래량 회복과 개선 효과는 제한적"이라는 견해를 밝혔다.
작년 말부터 집값이 고점이라는 인식이 커진 데다 기준금리 인상과 대출 규제 강화, 러시아의 우크라이나 침공 사태 등에 따른 경기 회복 둔화 우려가 주택 구매를 저해하는 요인으로 작용하기 때문이다.
함 랩장은 "올해는 지난해보다 주택을 매입하기 위한 환경이 악화된 상황"이라며 "(일시적인) 이번 과세 부담 완화 조치는 실수요자의 주택 보유에 대한 심리적 부담을 낮추고, 1주택 교체 수요의 시장 진입 문턱을 낮추는 효과에 제한될 전망"이라고 분석했다.
침체된 주택 거래 시장이 되살아나려면 다주택자의 '퇴로'를 열어줘야 한다는 주장도 제기된다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "1주택자의 종부세는 비과세 주택 가격 기준이 기존 9억원에서 지난해 11억원으로 상향됐고, 연령·장기보유 공제가 최대 80%까지 인정되면서 이미 큰 부담이 없어진 상태"라며 "이번 대책은 거래 시장에 끼치는 변화나 영향이 거의 없는 '찻잔 속 태풍'"이라고 지적했다.
그러면서 "다주택자의 퇴로를 만드는 양도세 중과 유예와 종부세 부담 급증의 원인인 세율의 합리적인 조정이 필요하다"고 강조했다.
이런 가운데 작년과 달리 올해는 초고가 1주택도 종부세 감면 대상에 포함되면서 일시적 1가구 2주택자의 불가피한 종부세 납부와 관련한 형평성 논란이 더욱 커질 가능성도 있다.
2주택 이상의 다주택자는 보유세 기산일인 6월 1일 이전에 보유 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하면 일시적 2주택자라도 종부세를 납부해야 한다.
박 교수는 "보유세는 양도세와 달리 일시적 2주택에 예외가 없다는 것이 문제"라며 "이번 대책에서도 여전히 개선은 없어 형평성 논란이 더욱 커질 수 있다"고 우려했다.
이날 발표된 정책에는 다주택자도 오는 6월 1일 전에 주택을 매각해 1세대 1주택자가 되는 경우 지난해 공시가격을 기준으로 과세한다는 내용이 포함됐다.
이에 따라 고가 1주택인 '똘똘한 한 채' 보유 심리가 강해지면서 다주택자들이 주택 수를 줄이는 흐름이 나타날 수 있다는 전망도 나온다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울과 수도권을 중심으로 똘똘한 한 채 심리가 강해질 수 있다"며 "다주택자들은 이번 보유세 부담액을 보고, 양도세 한시적 감면 기간을 활용해 집을 매각하거나 증여를 통해 주택 수를 줄일 가능성이 있다"고 예상했다.
보유세 경감 조치로 집주인들이 세입자에게 과세 부담을 임대료로 전가하는 움직임이 둔화될 것이라는 분석도 나왔다.
함영진 랩장은 "다주택자 과세 완화 방안이 나와야 세입자에게 전가되는 세 부담이 눈에 띄게 줄어들 테지만, 1주택자 중에서도 그간 갭투자(세를 끼고 집을 사는 투자)를 한 사람이 많아 세부담 전가 완화 효과가 없다고 할 수는 없을 것"이라면서 "임대차 시장의 불안 심리를 다소나마 다독일 수 있을 것으로 판단한다"고 말했다.
다만 보유세 완화 혜택이 없는 2주택 이상 다주택자들의 경우 세부담이 크게 늘어남에 따라 보유세를 임대료로 전가할 수 있다는 우려가 제기된다.
한편 이날 발표된 과세 경감 방안에는 공정시장가액비율이나 세 부담 상한선의 한도 비율 등을 조정하는 내용은 없었다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "공정시장가액비율이 함께 고려되지 않았기 때문에 고가주택을 소유한 다주택자들의 종부세 부담은 작년보다 커질 것"이라며 "만약 과세 기준일 전에 다주택 양도세 중과세율 한시 배제안이 나오면 일시적 2주택자를 포함한 다주택자들이 세 부담을 줄이기 위해 주택 처분에 나설 수 있고, 이 경우 일부 지역에서는 단기적으로 가격 조정 가능성도 있다"고 전망했다.
redflag@yna.co.kr
(끝)
<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>
