[연합시론] '강남 불패' 인식 바꿔야 분양가 상한제 성공한다
(서울=연합뉴스) 정부가 12일 민간아파트 분양가 상한제 시행안을 공개했다. 강남 등 인기 지역 재건축 아파트의 높은 분양가가 상승작용을 일으키며 전체 부동산 시장의 불안을 부추기고 있다는 판단에 따른 조치다. 민간아파트 분양가 상한제 도입으로 일부 지역의 부동산 시장 재과열 조짐을 초기에 잡는 데 도움이 될 게 분명하다. 정부는 민간 분양가가 지금보다 20∼30% 떨어질 것으로 기대한다. 다만, 민간택지 분양가 상한제가 공론화될 때마다 예상되는 부작용 탓에 부정적 여론도 만만치 않았던 점을 간과하지 않길 바란다. 정책 시행과정에서 시장 상황을 면밀히 분석해 부작용 최소화 조치를 보완해가야 한다.
국토교통부가 공개한 민간택지 분양가 상한제 개선안의 핵심은 입법 예고될 주택법 시행령 개정안이 발효되는 이르면 10월부터 투기과열지구에 짓는 민간아파트에 분양가 상한제를 적용한다는 것이다. 서울 전역 25개 구, 경기 과천·광명·하남, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31개 투기과열지구에서 아파트를 지으려면 민간택지라도 분양가를 공급자 맘대로 정할 수 없다는 의미다. 2007년 참여정부가 도입한 민간택지 분양가 상한제가 아직 살아있지만, 2014년 요건 강화 후 한 번도 작동하지 않았다. 요건이 까다로워서다. 민간아파트 분양가 상한제가 실제로 분양시장에 작동하도록 이번에 요건을 완화했다. 우선 필수 요건을 직전 3개월 주택가격상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하는 지역에서 투기과열지구로 낮추고, '직전 12개월 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과'의 선택 요건도 바꿨다. 분양가 상승률을 평균 분양가 상승률로 바꿔 시공사가 맘대로 분양 시기를 조정해 상한제를 피하지 못하도록 하려는 의도로 읽힌다.
상한제 적용 주택의 전매제한 기간도 3∼4년에서 5∼10년으로 연장했다. 상한제 대표 부작용으로 거론되는 '로또 수준의 시세 차익'을 노리는 투기 수요의 유입을 막기 위해서다. 전매제한 기간을 늘린다고 문제가 해결되는 것은 아니라는 의견도 적잖다. 겹겹 대출 규제를 받는 투기과열지구 내 분양 아파트를 청약할 수 있는 사람은 현금 동원력이 있는 부자들이라 전매 기간을 다소 늘린다고 해도 당첨 로또의 수혜는 결국 그 사람들에게 돌아가는 것 아니냐는 우려다. 앞으로 정책 시행과정에서 정부가 좀 더 고민해야 할 대목이다. 재건축·재개발 아파트 등 정비사업의 상한제 효력 발생 시점을 '관리처분 인가' 단계에서 '입주자 모집승인 신청' 단계로 앞당긴 것은 정책 효과를 높이기 위한 것이겠지만, 소급적용 논란의 빌미가 될 우려도 있다.
투기과열지구의 어느 곳을 언제부터 상한제 적용 지역으로 지정할지는 구체적으로 정해지지 않았다. 앞으로 주거정책심의위원회에서 종합적으로 고려해 정하겠다는 것이 정부의 입장이다. 정부가 칼자루를 쥐고 상황을 장악하겠다는 의도다. 전역이 투기과열지구로 지정된 서울은 모두 사정권 안이다. 특히 강남 3구를 비롯한 민감 지역 부동산 시장은 당분간 하향 안정화가 기대된다. 세계적으로 금리가 낮아지는 상황이고, 우리도 금리 인하 전망이 높은 터여서 갈 곳을 찾지 못하는 투기성 자금이 풍선효과를 일으킬 가능성도 있다. 분양가 상한제에 따른 공급 위축으로 야기될 수 있는 잠재적 시장 불안 요인에도 대비하길 바란다. 부동산 투기로 절대 돈을 벌지 못한다는 인식을 심어주는 것이 부동산 정책의 핵심이다. 이런 맥락에서, 단순히 전매 기간 연장을 넘어 불로소득을 흡수할 수 있는 장치도 본격적으로 검토할 때라고 본다.
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