1주택자 자녀 분가시 LTV 30→40%로…무주택자라면 전세 낀 고가주택도 대출 가능
(서울=연합뉴스) 금융팀 = 9·13 부동산 시장 안정대책이 발표됐지만 보유주택 수와 소득, 매매 목적에 따라 대출규제 기준이 제각기 달라 차주들의 혼란이 커지고 있다.
별거 봉양과 분가 등 예외조항을 신설하면서 한층 강력한 대출규제 속에 8·2 대책 때보다 주택담보대출비율(LTV)이 커진 경우도 생겼다.
대책 전에 전세 세입자가 있는 아파트를 구매한 1주택자의 경우 추후 입주 시에 주택담보대출이 가능하다. 분양권 보유로 1주택자가 된 경우에도 잔금 대출은 받을 수 있다.
9·13 대책과 관련한 궁금증을 문답 형식으로 풀었다.
-- 부모님과 자가에서 함께 살고 있는데 직장이 있는 서울로 분가하려고 한다. 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있을까.
▲ 이번 대책의 수혜자라고 볼 수 있다. 8·2 대책에서는 1주택자가 투기과열지구·투기지역 주택구매 시 LTV를 30%로 묶어놨지만, 이번에는 예외적인 상황에는 LTV 40%를 허용했다. 부모와 함께 사는 무주택자 자녀가 분가하는 경우나 만 60세 이상의 부모를 거주지 근처에서 봉양하려는 경우, 직장근무 여건 등으로 2주택을 보유해 실거주하는 경우가 예외사항에 해당한다.
-- 자금이 부족해 전세를 끼고 서울에 아파트를 한 채 사두고 인근에 전세로 살고 있다. 내년에 전입할 때 세입자를 내보내고자 해당 주택을 담보로 대출을 받을 수 있을까.
▲ 가능하다. 1주택자의 주택담보대출을 원칙적으로 금지하는 것은 규제지역 내 신규 주택구매에만 적용된다. 전세를 끼고 매매한 주택에 입주하는 경우나 분양받은 주택의 잔금 대출을 할 경우에는 LTV 40%가 적용된다. 대출이 가능하다.
-- 현재 무주택자인데 28억원 상당의 래미안 대치 팰리스 아파트가 전세 낀 물건으로 나와 매매하려고 한다. 이 경우에도 은행에서 주택담보대출을 받지 못하나.
▲ 2년 안에 전입한다면 LTV 40%에 해당하는 약 11억원 상당의 주택담보대출을 받을 수 있다. 원칙적으로는 규제지역 내 공시가격 9억원을 넘기는 고가주택을 구매할 때는 당장 실거주 제외하고는 주택담보대출이 금지되지만, 무주택자는 예외인 셈이다. 다만, 2년 안에 실거주하지 않으면 주택 관련 대출이 3년간 제한되므로 주의해야 한다.
-- 내후년 완공되는 아파트 분양권을 보유하고 있는데 서울 아파트를 사려고 한다. 대출이 가능할까.
▲ 이번 대책을 기점으로 분양권도 주택 보유로 간주한다. 분양권을 주택 수로 산정한 것은 이번이 처음 있는 일이다. 1주택자가 되므로 서울 전역에서 신규 주택을 구매할 경우 주택담보대출을 받을 수 없다.
-- 서울 20평대 아파트에 살고 있는데 가족이 늘어 같은 지역 30평대로 옮기려고 한다. 이 경우에도 대출이 어려울까.
▲ 서민이나 중산층이 '내 집 키우기'를 위해 거주지를 변경하려는 경우 예외적으로 1주택자에도 주택담보대출을 허용한다. 대신에 새로 주택을 매매한 이후 2년 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 처분 약정을 어기면 대출이 3년간 제한된다.
-- 1주택자인데 직장 근처에서 전세를 살고 있다. 부부합산 소득이 1억1천만원인데 기존에 받은 전세자금대출 만기가 되면 전세대출을 새로 받지 못하나.
▲ 부부합산 소득 1억원이 넘는 경우 전세자금대출에 대해 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)가 신규 공적 보증을 제공하지 않지만, 규정 개정 전에 전세대출 보증을 받고 이를 연장하는 경우에는 소득과 상관없이 가능하다.
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