'50층 희망' 잠실 주공5·압구정 등 재건축 잇단 제동
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 서울 강남권 재건축 단지의 '50층' 건축 희망이 서울시 도시계획위원회에서 잇달아 제동이 걸리면서 재건축 층수 제한에 대한 논란이 확산하고 있다.
한강 주변의 경관 관리를 위해 아파트 재건축 높이를 35층으로 제한하겠다는 서울시의 논리와 과도한 규제로 재건축 사업을 막고 있다는 조합원들의 입장이 상충되면서 '35층'에 대한 적정성 논란까지 불거지고 있다.
◇ 반포 주공1, 심의 과정서 45→35층 수정
지난 2일 서울시 도시계획위원회의 심의를 통과하지 못한 송파구 잠실 주공 5단지는 최고 50층 높이로 재건축 하는 것이 조합원들의 숙원이다.
그러나 서울시는 35층보다 높은 재건축을 허용할 수 없다는 기존 입장을 고수하면서 강남권 재건축 추진 단지에 비상이 걸렸다.
서울시가 재건축 층수를 최고 35층으로 고집하는 이유는 박원순 시장이 2013년 수립한 '2030 서울플랜(도시기본계획)' 때문이다.
이 계획에 포함된 '서울시 스카이라인 관리원칙'과 '한강변 관리기본계획'에서 제3종 일반주거지역의 층수를 35층 이하로 규정하면서 서울시의 '가이드라인'이 됐다.
현재 상위법인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 용도지역별 층수 기준이 따로 없다. 지자체가 도시기본계획을 통해 자율적으로 정하도록 하고 있다보니 서울시 자체적으로 35층 기준을 만들어 적용하고 있는 것이다.
서울시는 이 기준에 따라 35층 이상의 초고층 재건축 계획은 모두 심의를 반려하고 있다.
잠실 주공5단지가 도시계획심의 문턱을 넘지 못하고 있는 것은 물론 강남권 최고 입지로 분류되는 강남구 압구정 현대아파트 단지는 50층 재건축이 어렵게 되면서 주민간 이견으로 재건축의 첫 단추도 못꿰고 있다.
35층 기준은 한강변 아파트 뿐만 아니라 서울시 전역의 재건축 단지에 '암묵적' 규제가 되고 있다. 강남구 대치동 은마아파트의 경우 잠실 주공5단지의 50층 계획이 받아들여질 경우 49층 높이의 재건축을 추진하겠다며 설계안까지 짜고 있지만 전망이 불투명하다.
반면 서울시의 뜻대로 35층 이하로 재건축 정비계획을 신청한 단지들은 속속 서울시 심의를 통과하며 희비가 엇갈리고 있다.
서초구 반포 주공1단지(1·2·4주구)는 당초 45층 높이로 재건축을 계획했다가 서울시 심의 과정에서 35층으로 낮췄고 지난달 심의를 통과한 송파구 신천동 미성·크로바, 진주아파트도 최고 층수를 35층으로 정했다.
현재 재건축 공사를 진행중인 반포 일대 한강변 아파트들도 모두 최고 층수가 35층이다.
반포 주공1단지 관계자는 "45층으로 하면 훨씬 더 가치 높은 단지로 재건축이 가능하겠지만 내년부터 부활될 재건축 초과이익환수를 피하기 위해 서둘러 서울시 심의를 통과하는 게 우선순위라고 판단해 35층을 수용했다"고 말했다.
◇ "균형된 스카이라인" VS "층고 획일화로 미관 해쳐"
서울시는 재건축 아파트의 높이를 35층으로 제한하는 것은 도시 미관 때문이라고 말한다.
도심에는 고층 건물을 두고 한강 주변이나 산 경관과 관련된 지역에는 저층 건물을 혼합 배치해 자연과 어우러지는 '균형된 스카이라인'을 조성하겠다는 것이다.
이를 위해 서울시는 한강변 전역을 중점경관관리구역으로 지정해 일정 규모 이상 건물은 경관심의도 받도록 하고 있다.
서울시가 35층을 끝까지 고수할 경우 재건축 초과이익환수를 피하기 위해 갈 길 바쁜 잠실 주공5단지 등 재건축 추진 단지들은 서울시 의견을 수용해 사업계획을 변경해 재심의를 신청할 가능성이 크다.
그러나 재건축 조합들은 층수 제한이 과도한 규제라며 반발하고 있다.
잠실 주공5단지의 중개업소 관계자는 "조합원들은 아파트가 잠실역 광역지역에 위치해 역 주변 일부 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향해 50층을 짓겠다는 것인데 모든 지역의 층수를 일률적으로 제한하는 것은 바람직하지 않다는 입장"이라며 "시의 정책이 오히려 도시 미관을 획일화하는 것"이라고 주장했다.
전문가들 사이에도 35층 규제에 대한 반론이 만만치 않다.
국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원은 "한강변 아파트들이 일제히 재건축을 추진중인 가운데 재건축 층수를 일률적으로 35층으로 제한함으로써 오히려 한강변에 35층짜리 거대한 장벽을 쌓아놓았다"며 "용적률, 건폐율 제한으로 재건축에 따른 과도한 이익은 막되 층수 제한은 풀고 초고층 건축을 허용해야 빽빽한 성냥갑 같은 아파트들이 도시미관을 해치는 것을 막을 수 있다"고 말했다.
연세대 도시공학과 김갑성 교수는 "한강은 수도 서울을 대표하는 자원인데 규제 일변도 정책으로 인해 세계적인 관광 자원으로 제대로 활용되지 못하고 있다"며 "한강변에 다양한 스카이라인을 조성하면서 스토리와 역사성을 갖춘 곳으로 상품화해야 한다"고 말했다.
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