약 두 달 전이었을 겁니다. 이 시간을 통해 <세계 최대 부동산 펀드인 SREIT조차도 고객에게 내 줄 돈이 없다>는 주제로 시장 진단해 드렸는데 국내 증권사를 비롯한 금융사가 투자했던 해외 부동산 투자가 해당 문제로 상황이 더 악화되고 있다고 합니다. 게다가 최근 증권사에서 고객에게 권유하는 해외 부동산 투자 만기 연장은 환차손이 급증하고 있어 캐도 캐도 끝이 없는, 전형적인 바퀴벌레 이론이 아닌가 싶은데 그래서 오늘은 이 문제를 알아보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 나와 계십니다.
Q. 먼저, 어제 빅테크 주가가 급락하는 가운데 미 경제는 2분기 성장률이 버팀목 역할을 할 것이라고 진단해 주셨는데 예상보다 높게 나왔죠?
- 2분기 성장률, ‘소프트 패치’와 ‘라지 패치’ 경계
- 1분기 성장률 1.4보다 낮으면 ‘라지 패치’ 우려
- 2대 후반 나오면 ‘growth surprise’
- 2분기 성장률 속보치 2.8…예상치 크게 상회
- 연초 “2분기 마이너스 성장”…빗나간 예상
- IMF 예상 “올해 美 경제 상저하고 될 것”
- 1분기 성장률 ‘소프트 패치’…다우지수 ‘버팀목’ 역할
- 2분기 성장률 호조, 금리 인하 멀어져 빅테크에 악재
Q. 어제는 미 빅테크 주가 폭락에 가려졌습니다만 상해지수가 LPR 금리 인하에도 연중 최저치를 기록했죠?
- LPR 금리 인하, 경기와 증시 부양 목적 아냐
- 정책금리와 시장금리 간 역전 현상 개선 목적
- R* 금리가 R** 금리보다 높은 상황 해소 목적도
- 中 증시 ‘외국인 자금’…캐리자금 성격 짙어
- 美·中 10년물 국채금리 차이 200bp 이상 확대
- 위안화 약세, 역외 위안화 환율 7.30위안선 근접
- LPR 금리 인하 악수…상해지수 나흘 연속 100p 급락
Q. 또 하나 가려진 것이 한국 증권사가 투자한 해외 부동산인데요. 외국인 사이에는 “캐도 캐도 끝이 안 보인다”라는 시각까지 나오고 있지 않습니까?
- 韓의 해외 부동산 투자, 2022년 3월부터 문제 발생
- 증권사 필두로 비은행, 은행, 연기금 순으로 문제
- 국민연금, 美 쇼핑물 투자펀드 첫 EOD 손실 발생
- 만기 연장한 해외 부동산 펀드, 원화 리스크 노출
- “캐도 캐도 끝이 안 보인다”…cockroach theory
- 바퀴벌레 발견했다면, 벽장에 숨어 있는 떼의 일부
- 2008년 서브프라임 모기지 사태 위험성 경고
Q. 새로운 용어도 알고 가지요. 앞서 말씀하신 EOD란 무엇을 의미하는 건가요?
- EOD(Events of default), 만기 전 자금 회수
- 공실률 확대로 대출 원리금 갚지 못할 때 발생
- 자산가치가 담보인정비율(LTV) 80 밑돌 때
- 부동산 펀드, 투자자와 고객의 신뢰가 생명
- 투자자와 고객 비중이 높은 요즘 ‘특히 중요’
- 투자실적 내지 못할 경우 시장으로부터 퇴출
- EOD 당한 금융사, 반드시 응해야 퇴출 방어
- 중후순위 금융사 고객, 투자금액 거의 받지 못해
Q. 두 달 전으로 기억되는데요. <세계 최대 부동산 펀드조차도 고객의 환불 요구에 내 줄 돈이 없다>는 상황을 진단해 주시지 않았습니까?
- SREIT, 스타우드 캐피탈 그룹 부동산 펀드
- 그룹 전체 기준, 상업용 투자 손실 1300조원 달해
- 작년부터 펀드런 시달려…EOD 제한 조치로 버텨
- SREIT, EOD 조치 안했다면 벌써 ‘마진콜’
- 투자자 월별 자산 회수, 작년부터 2로 제한
- 그럼에도 작년에만 30억 달러 환매…현금 고갈
- 1분기에만 13억 달러 EOD 요청…0.33로 제한
- SREIT “조만간 금리 내리니, 기다려달라” 요청
Q. 더 우려되는 것은 한국 금융사 해외 부동산 투자 손실은 지금부터 시작이라고 하는데요. 사실 이미 오래 전에 시작되지 않았습니까?
- IMF “올해 세계 상업용 부동산 시장, 최악의 해”
- 세계 상업용 부동산 가격, 최고점 대비 21 폭락
- 美 상업용 부동산 가격 -25…갈수록 낙폭 확대
- 美 상업용 부동산 투자 만기…올해부터 집중 상환
- 2026년까지 2조 달러, 그중에 올해 9290억 달러 만기
- loss cut 시장 경쟁…상업 부동산 가격 간 악순환
- 금리 인하 지연, 마진콜→디레버리지→UDL 국면
Q. 가장 우려되는 것은 트럼프 후보가 당선될 경우 제2 리먼 사태가 발생할 것이라는 시각이 나오는데요. 왜 이런 시각이 나오는 것입니까?
- 트럼프노믹스 2.0…美 경제 디폴트 급부상
- 트럼프, “빚 내서 더 쓰자” 현대 통화론자 동조
- 법인세 감면과 소득세 폐지, 관세수입으로 충당?
- 트럼플레이션, 바이든 정부보다 더 심할 듯
- 방만한 재정 지출 등 수요 측 인플레 요인 많아
- IRA 폐지·공급망 파괴 등 공급 측 인플레 요인
- 美 국채금리 급등, 상업용 부동산 침체 더욱 심화
Q. 한국 증권사들의 해외 부동산 투자 상황도 갈수록 상황이 악화되는 것으로 알고 있는데요. 이번에 문제가 된 SREIT와 많은 점이 유사해 더 우려되고 있지 않습니까?
- 韓 증권사의 해외 부동산 투자, 바퀴벌레 이론
- 중후순위로 투자 원금 손실↑…평균 50 넘어
- ‘만기 연장’ 해외부동산 펀드, 환차손으로 더 문제
- ‘만기 연장’ 해외부동산 펀드, 환차손으로 더 문제
- 환헤지 비용, 만기될 때 투자 부동산 매각해 상환
- 만기 연장되면 투자 부동산 매각 못해 ’환위험 노출’
- 브라질 부동산 투자 ‘만기 연장’…손실 폭은 더 커져
- 감독당국, 해외 부동산 투자 부문 ‘철저히 관리’
지금까지 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원이었습니다.
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