부동산 시장 침체의 골이 깊어지고 있는 가운데 `유주택자는 버티고, 무주택자는 기다려라`라는 현실적인 조언이 나왔습니다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장은 한국경제TV 유튜브 채널 `권영훈의 집중탐구`에 출연해 "집값이 당분간 조정을 받을 것"이라고 밝혔습니다.
그러면서 수요자 상황별 대응전략도 내놓았습니다.
먼저, "무주택자의 경우 내집마련을 서두르지 말고, 금리 상승이 멈추고 집값이 약보합으로 돌아섰을 때가 매수시점"이라고 말했습니다.
다만, "아파트 청약은 주변시세보다 저렴한 만큼 적극 나서야 한다"며 "하반기 3기 신도시 공공분양을 주목해야 한다"고 설명했습니다.
다음으로, "유주택자는 이자부담을 감당할 수 있다면 `집값이 우상향한다`는 사실을 믿고 버텨야 한다"고 강조했습니다.
또, "갈아타기, 갭투자에 나서려는 수요자들은 현재 집값 조정시기란 점을 유념해야 한다"고 조언했습니다.
아래는 주요 질답 일부를 발췌한 것이며 전체 내용은 유튜브 [권영훈의 집중탐구] 영상에서 확인할 수 있습니다.
(질문) 부동산 시장 침체의 골이 깊어지고 있습니다. 하반기 집값 전망은 어떤가요?
(답변) 경기가 이렇게 좋지 않은 이상, 혹은 투자 심리나 매수 심리나 이렇게 꺾인 상황에서 가격이 앞으로 올라가긴 좀 힘들 거라는 예상들은 다 하고 계실 텐데 실제 과거 사례를 보면 2007년 고점을 찍고 나서부터 2014년까지 거의 한 10년 아, 7년가량 아파트 가격이 약보합이거나 떨어지거나 했던 부분들이 있거든요. 물론 그 중간에 세계금융위기라는 큰 어떤 시작해서 저축은행사태부터 시작해서 여러 가지의 금융권의 부실들이 터지면서 이제 많은 어려움들이 있었지만 사실 그때 가장 많이 떨어졌던 것들이 한 20%에서 30% 정도 가량 떨어진 곳도 있을 만큼 주택 가격이 굉장히 많은 부분 하향 조정을 많이 당했습니다. 특히 이제 저희가 많이 알고 있는 영종이라든지 청라라든지 송도라든지 혹은 2기 신도시 광교 뭐, 지금이야 가격들이 굉장히 높게 형성이 돼 있지만 그 당시에는 사실은 미분양이 굉장히 많았고, 가격도 분양가보다 떨어져서 막 여기저기도 보도들이 막 나오고 난리가 났었던 때 다들 기억하실 겁니다. 그런 점들을 고려했을 때는 이게 과연 가격이 얼마나 떨어질지는 예상하지 못 하겠지만 그냥 대략 잡아 이야기를 하자면 사실은 급하게 오른 만큼 급하게 떨어지거든요. 근데 저희가 7년 동안 아파트 가격이 조정을 받았는데 불과 3, 4년 만에 아파트 가격이 3배 이상 올랐기 때문에 사실은 2007년 고점보다 훨씬 더 많이 오른 상황이거든요. 그때 12억 하던 아파트가 지금 24억 하는 지금 이런 부분들을 보게 됐을 경우에는 금액 단위가 완전히 달라지는 부분들이 좀 가장 우려되는 부분이고 이제 그런 부분들을 좀 고려했을 때 아마 아파트 값을 최소 한 10% 이상 떨어질 거다라는 예측들이 지금 조심스럽게 각 매체들이나 혹은 전문평가기관에서 나오는 이야기들이거든요. 그만큼 이제 앞으로 경기들이 안 좋은 만큼 아파트 가격이 조정을 좀 많이 받겠다. 이런 부분들은 있지만 그 기간에 따라서는 조금 예상하는 것들이 좀 다른 것 같습니다. 그런데 최하 한 3년 정도는 앞으로 좀 조정을 받지 않을까 이런 생각들을 많이 하고 있고, 특히 최근에 중요한 점들이 금리가 많이 오르고 있다는 점이거든요. 근데 사실 많은 매체나 그다음에 이제 언론 보도들을 보면 마치 금리 때문에 가격이 떨어진다라는 걸 이게 많이 보도가 되고 있는 것 같습니다. 사실 이게 조사를 해보면 금리가 오른다고 해서 아파트 가격이 떨어지지는 않았거든요. 사실은 2007년, 2008년. 과거 사례를 보면 노무현 정부 때도 사실은 주택담보대출 금리가 7%까지 올랐었거든요. 그럼에도 불구하고 그때 최고점을 찍었던 7%까지 가격이, 가격이 막 상승한 부분들을 감안을 했을 때는 그러면 사실 금리 때문에 가격이 오른다기보다는 결국에는 2010년이나 2008년부터 저희가 겪은 어떤 경제위기라든지 금융위기라든지 이런 어떤 외부적인 요인 때문에 아파트 가격들, 그다음에 매매심리라든지 투자심리들이 꺾이는 거거든요. 근데 지금 상황이 딱 그런 상황인 것 같습니다. 그래서 아무래도 뭐 여러 가지 문제들이 있겠지만 실제 지금 전체적인 국내외 경기들이 안 좋은 상황에서 부동산 투자를 하기는 좀 어려운 상황들이라고 보여지거든요. 거기다가 앞으로 금리가 계속 오른다고 그러면 결국은 시장의 돈줄을 죌 텐데 그러면 사실 시장에 돈이 풀리지 않으면 부동산 투자를 하기가 쉽지 않죠. 그런 부분들을 감안했을 때는 당분간 장기적으로 봤을 때 앞으로 주택 가격이 조정을 받겠구나 이렇게 아마 다들 예상을 하실 것 같고 업계에 있는 저희들도 그렇게 생각을 하고 있습니다.
(질문) 문재인 정부 시절 집값 상승에 놀라 빚투, 영끌로 집을 산 2030세대들은 앞으로 어떻게 해야 하나요?
(답변) 가장 중요한 게 집값 폭락은 사실 그게 걱정이 되는 부분은 아닙니다. 어차피 집값이라는 게 올랐다가 떨어졌다가 다시 올랐다가 하는 부분이 있기 때문에 이제 뭐 버티면 승리한다는 용어가 나올 정도로 그게 어떤 장기적인 안목에서 좀 바라봐야 되는 것 같거든요, 실수요자들은요. 근데 문제는 지금 대출이자인데요. 지금 7%까지 올라갔을 때 10억을 빌렸다고 하면 이게 저희가 30년 납으로 모기지로 빌렸다고 하면 연 7%로 가정했을 때 580만원을 대출 이자로 내야 하거든요. 근데 이게 만약에 고정 금리로 연 2%대로 했다고 하면 사실은 그게 167만 원 나가는 수준입니다, 대출이자가 월 167만 원 정도 나가는 건데 이게 지금 7%로 올라갔을 때 월마다 내야 되는 돈이 420만 원 이상 정도가 차이가 나거든요. 물론 거기다가 원리금 상환까지 한다고 그러면 이제 더 커지는 거거든요. 그래서 저의 생각으로는 사실 고정 금리로 해서 뭔가 모기지론으로 빌렸다면 그리고 원리금을 조금씩 갚아 나가는 걸로 했다면 그나마 이제 안정적이게 대출금을 갚아 나갈 수 있는 그런 구조가 되겠지만 이게 사실 이 짧은 기간에 아파트 값이 상승하면서 변동 금리로 빌린 사람들이 굉장히 많습니다. 그 변동 금리로 빌린 이유 중의 하나는 결국에는 입주 후에 전매제한이 끝나고 나서 되팔겠다는 어떤 그런 심리가 많이 작용을 했거든요. 그러다 보니까 원리금 갚는 거는 당장 부담이 되니까 금리가 너무 싸다 보니까 이제 변동 금리로 많이 빌렸는데 그게 지금 시중 은행에서 지금 5.6%에서 한 6%까지 지금 대출금리가 상승하고 있거든요. 그런 상황에서 과연 버틸 수가 있느냐 그럼 버티지 못하는 상황까지 지금 가는 거잖아요. 이게 월 이자만 거의 500만 원 이상을 내야 되는 건데 쉽지 않죠. 여기다 원리금까지 하면 한 860만 원 정도 내야 되거든요, 10억을 빌렸다고 했을 때. 근데 860만 원 정도까지 갚아나가면서 과연 아무리 맞벌이라고 해도 이건 도저히 불가능한 상황이거든요. 그러면 이제 선택할 수 있는 폭이 두 가지가 있는데 하나는 빨리 팔고 이걸 빨리 처리하느냐, 근데 아니면 이게 지금 시장에서 이걸 과연 팔 수 있느냐라고 봤을 때 이건 지금 기존 주택을 팔지를 못하거든요. 그렇기 때문에 이걸 전세를 주고 뭔가 다른 주택으로 이사를 하든지 아니면 임대를 주고 임대로 이동을 하든지 이런 선택을 해야 되는 상황일 수밖에는 없는 것 같습니다. 그래서 고정금리인 분들 같은 경우는 어쨌든 장기간 버틸 수 있다면 가지고 있어야 되는 게 맞는 것 같긴 하지만. 조금 버티면 되는데 그게 워낙 앞으로 길겠죠. 근데 이제 그게 안 되는 상황에서는 뭔가 빨리 팔아서 평형을 좀 줄여가거나 면적을 좀 줄여가거나 아니면 임대를 통해서 어느 정도 원리금을 좀 갚아서 뭔가 보완을 하는, 그래서 자금 부담을 좀 줄이는 방법으로 앞으로는 가야 되지 않을까 이렇게 생각합니다.
