코어로직 전문가 “美 주택가격 상승세 정점”
골드만 “2022년 말까지 美 주택가격 16% 상승”
한 주간의 주요 경제지표 발표 일정부터 살펴보겠습니다.
12/27(월) 12월 댈러스 연은 제조업지수
12/28(화) 레드북 소매판매지수와 10월 주택가격지수
12/29(수) 11월 잠정주택판매, 주간 원유재고
12/30(목) Q3 국제투자대조표, 11월 곡물가격, 외국 중앙은행 미 국채 보유량, 12월 시카고 구매관리자지수
31일 금요일은, 신년 연휴로 많은 금융시장들이 휴장하거나 조기 폐장하면서 중요한 경제지표 발표 일정은 없습니다.
오늘 자세히 살펴볼 경제지표는 주택가격지수입니다. 주택가격지수를 산출하는 기관은 크게 두 종류입니다. 먼저 연방주택금융청에서 산출하는 지수는 국책 주택담보대출 금융사인 패니 메이, 프레디 맥을 통해 조달한 자금으로 산 집값을 활용해 계산합니다.
다음으로 신용 평가 회사로 유명한 스탠다드 앤 푸어스에서 산출하는 주택가격 지수입니다. 경제학자 칼 케이스 교수와 로버트 쉴러 교수를 말합니다. 두 사람이 공통으로 연구해서 만든 주택가격지수를 바탕으로 하고 있으며 스탠다드 앤 푸어스에서는 2000년 1월 주택가격을 기준값 100으로 보고 지수를 매달 업데이트 하고 있습니다.
미국은 나라가 매우 넓고 인구가 골고루 분포해있기 때문에 10대 도시와 20대 도시를 나누고, 전국지수도 따로 산출합니다. 보통 한국에 보도될 때에는 20대 도시 지수의 연율과 전월비 수치를 알려주고 있습니다.
역사적으로 살펴봤을 때 주택가격은 글로벌 금융위기 직전, 부동산 시장이 과열됐던 2005년에 큰 폭으로 올랐고 이후 다소 침체기를 보입니다. 현재는 저금리와 수요 공급의 불균형 영향으로 다시 과열 양상을 보이고 있습니다.
이처럼 미국의 주택가격지표를 통해 미국 주택 상황을 살펴 볼 수 있습니다. 주택가격이 올라가면 주택담보대출이 높아져 소비의 증가로 연결되기 때문에 경제에 영향을 미칩니다. 또 미국 부동산 시장을 바탕으로 우리나라 부동산 시장과의 관련성을 따져보거나 에센피 500지수와 비율을 따져서 주식과 부동산 간의 자산 비중을 살펴볼수도 있습니다.
그렇다면 이 케이스 쉴러 지수 최근 1년의 흐름은 어땠을까요? 코로나로 인해 주택 수요는 느는 반면 공급은 크게 감소하면서 주택가격 상승세는 매우 강했습니다.
6월부터는 전년비 상승률(S&P/CS 20대 도시 주택가격지수 계절 미조정)이 19% 대에 올라왔습니다. 이때 코어로직의 전문가는 “여전히 시장에 구매자가 많이 있지만, 경쟁이 적고 판매용 주택이 시장에 많이 나왔기 때문에 주택 가격 상승이 정점에 이르렀다고 본다"고 설명했습니다.
실제로 집값 상승률은 6월 이후에 19%대에서 움직이다가 가장 최근 데이터인 8~9월에 드디어 상승세가 조금 둔화하는 모습을 보였습니다. 주택담보대출 금리 상승의 영향이 있다는 분석이 나옵니다. 또한 척박한 주택 시장에서 특히 생애 첫 주택 구입자들이 나가 떨어지면서 수요가 일부 누그러진다는 분석이 나옵니다. 28일 발표되는 10월 데이터에서도 수치가 18% 대로 내려갈 것으로 예측되고 있습니다.
다만 연말까지 두 자릿수 상승세를 유지하는 모습이며, 내년에도 수급 불균형으로 미국 주택 가격 상승이 이어질 것으로 전망되고있습니다. 골드만삭스는 2022년 말까지 미국의 주택가격이 16% 더 오를 것으로 예측을 내놓았습니다.
전가은 외신캐스터
