시중의 유동 자금이 주택 직접 투자(갭투자 등)에 몰려 집값이 오르는 것을 막고, 시중 유동성을 부동산과 관련한 생산적 분야로 흡수하기 위한 조치다.
정부는 11일 `경제활력대책회의에`서 이같은 취지의 `공모형 부동산 간접투자 활성화 방안`을 발표했다.
△ 외연은 성장, 공모시장은 `글쎄`
리츠와 부동산펀드로 대표되는 `부동산 간접투자`는 최근 수년간 크게 성장했다.
리츠·부동산펀드는 최근 5년간 연평균 23.4% 증가했고, 오피스리츠는 수익률도 증가추세를 보였다(2012년 4.1%→2014년 4.6%→2018년 6.4%).
하지만 지난해 전체 리츠·부동산펀드(161조8천억원) 중 대부분은 사모(155조8천억원) 형태였고, 공모(6조원)의 비율은 매우 낮았다.
이때문에 높은 수익률의 부동산간접투자 수혜를 일부 투자자만 가져간다는 지적이 있어왔다.
부동산간접투자는 투자자 수에 따라 공모(49인 이상)와 사모(49인 이하) 형태로 꾸려진다.
△ 기관·외국인의 투자확대, 공모 유인제도 활성화
정부는 많은 투자자가 참여할 수 있는 공모시장에 대한 유인책이 필요하다는 입장이다.
정부는 "자산운용사는 개인투자금을 모집하는 공모보다는 대형자금 조달이 손쉬운 기관투자자의 투자를 받기 위해 노력하고 있다"고 분석했다.
이를 위해 정부는 수익성 좋은 공공사업에 대한 공모 리츠·부동산펀드의 참여 기회를 늘리기로 했다.
도시첨단·신도시자족용지 개발, 민자 인프라사업의 운영에서 발생하는 수익을 국민이 나눠가질 수 있도록 한다는 방침이다.
공공자산을 개발할 때 공모 리츠·부동산펀드를 사업자로 추진하거나 공모자금을 활용할 경우 가점을 부여하기로 했다.
또 도시첨단산업단지 용지, 대형 물류시설 용지를 분양할 경우에도 공모 리츠·부동산펀드가 `우선 공급 대상`이 된다.
아울러 민자사업기본계획도 개정, 시설사업기본계획에 공모 리츠·부동산펀드 활용계획 포함을 유도해 공모자금의 활용도를 높인다는 방침이다.
△ 세제혜택도 강화
정부는 "공모는 사모에 비해 별다른 세제혜택이 없는 반면 공시의무가 있고 모집비용이 소요돼 공모를 기피하는 요인으로 작용하고 있다"고 설명했다.
이를 극복하기 위해 공모형 리츠·부동산펀드 투자자에 대한 충분한 세제혜택을 지원한다는 방침이다.
먼저 배당소득은 분리과세를 적용하기로 했다.
정부는 배당소득(5천만원 한도)에 9%의 세율을 적용, 분리 과세할 방침이다.
또 공모 리츠·부동산펀드 재산세의 경우 분리과세(세율 0.2%) 규정이 유지된다.
하지만 사모 리츠·부동산펀드는 합산 과세로 바뀌기 때문에 공모 리츠·부동산펀드의 강점이 더 부각될 것으로 정부는 예측하고 있다.
이와함께 공모 리츠·부동산펀드가 100% 투자하는 사모 리츠·부동산펀드도 재산세 분리과세(세율0.2%) 적용을 유지하기로 했다.
△ 개인이 안심하고 투자할 수 있는 여건
정부는 공모 리츠에 대한 신용평가 제도도 도입해 부동산간접투자에 대한 신뢰도를 높인다는 방침이다.
이에따라 일정규모 이상의 자산을 보유한 상장 리츠에 대해서는 전문신용평가기관의 평가를 받도록 하고, 평가결과 공시를 의무화하기로 했다.
또한 국토부와 금융위는 투자용부동산 수익률 지수 개발를 개발해 투자자에게 원활한 정보제공도 이어간다는 방침이다.
정부(국토부·금융위)는 민간(금투협·리츠협)과 함께 지수개발 TF를 구성하고 지역·자산·규모별 수익률 지수의 개발에 나서기로 했다.
정부는 이같은 `부동산 간접투자 활성화 방안`이 가계유동성을 흡수하고 국민소득 증대에 기여할 것으로 기대하고 있다.
정부는 지난해 6조원 규모였던 공모 리츠·부동산펀드를 오는 2021년까지 60조원으로 늘린다는 방침이다.
또 3천900억원 수준(2018년)이었던 연간 기대수익을 2021년까지 3조9천억원까지 높일 계획이다.
