전체 국토의 약 70% 이상이 산악지역인 우리나라의 환경적 요인과 부동산의 절대적 소유에 대한 민족적 사상으로 인해 부동산의 희소성은 매우 높다. 그럼에도 불구하고 여전히 한국에서 택지, 공장용지, 도로용지 등 생활에 실제로 활용되는 토지(도시적 용지) 면적 비율은 전체 국토의 6.7%로 선진국보다 4% 포인트 이상 낮은 상태다.
대한민국의 부동산 개발이 본격화된 1980년 대부터 현재까지 개발의 형태나 수준의 변화는 있지만 각 지역 가치상승의 기본적인 틀에는 일정한 기조를 유지하고 있다. 이 중 우리가 주목할 점은 지역 개발의 신호탄인 도로와 철도 등의 교통망 확충을 시작으로 산업단지개발 및 기업이전 등의 개발 호재가 실현되는 지역들이 높은 가치상승을 기록했다는 것이다.
강남, 서울, 수도권 순서의 점진적인 개발 영역 확대에 앞서 강남지역의 도로, 수도권과 서울을 잇는 간선도로와 전철노선연장, 외곽순환 고속도로 등이 순차적으로 지역개발에 한발 앞서 완공된 점을 주목할 필요가 있다. 2000년에 들어서는 서해안 고속도로의 수혜 지역인 평택, 당진 등 서해안벨트 지역의 가치상승과 천안, 아산 지역 또한 KTX와 1호선 전철 개통이 되며, 다수의 산업단지, 삼성 등의 대기업 입주로 커다란 발전을 이룩했다.
다시 말해 지역 가치상승의 핵심은 정부 정책에 의한 도로, 철도 등의 교통망 확충과 산업단지, 레저시설 등의 개발이 최우선시 되는 것이며, 필요불가결의 존재인 것이다. 최근 지역 개발의 중심 정책은 수도권 다핵화와 광역화이다. 대표적인 사례가 지난해 연말과 올해 5월 발표된 3기 신도시 개발 계획이다.
3기 신도시 개발 계획은 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양, 과천, 고양 창릉지구와 부천 대장지구 등의 지역에 일자리와 주거를 동시에 해결할 수 있는 자족형도시를 구축한다는 것이 핵심 사업 내용이다. 위에 언급된 3기 신도시 지정 지역들은 교통망 확대와 기업들이 이주 할 수 있는 인프라를 갖추고, 늘어나는 인구에 맞춰 단계별 주택 공급을 늘리겠다는 큰 틀의 계획을 갖고 있다.
과거 1차 수도권정비계획의 중심인 1기 신도시(분당, 평촌, 일산, 중동, 산본)와 1997년~2011년도에 시행된 2차 수도권정비계획으로 탄생한 2기 신도시(김포, 동탄)는 주거에만 치중해 효율적인 인구 분산과 지역 경제 발전의 한계에 부딪쳤다. 이에 3차 수도권정비계획의 주요 사업인 3기 신도시는 바뀐 트렌드에 대한 사회의 요구변화에 따라 교통, 일자리, 주거 요소가 결합된 `직주근접형의 `자족도시`를 계획하고 있는 것이다.
수도권 다핵화와 광역화는 수도권 개발 축이 서울 중심의 1극 구조에서 10개 안팎의 자립도시 권역을 기반으로 하는 다핵구조로 변경하는 것이다. 자립도시권은 인천-부천-김포권, 수원-화성권, 성남-용인권, 안양-군포-의왕권, 남양주-구리권, 평택-안성권, 의정부-양주-동두천권, 안산-시흥권, 파주-고양권, 이천-광주-여주권, 광역수도권 세종(행정중심복합도시)-충주(기업도시) 등으로 구성 되어있다.
경기도부동산포털과 통계청 자료에 따르면 최근 이들 권역 중 개발과 부동산 거래가 활성화 되는 지역으로는 경기 화성, 평택, 시흥 및 충주 기업도시 등이 상위권을 기록했다. 3기 신도시 후보지로 끝까지 경합했지만 탈락했던 시흥시가 오히려 3기 신도시 확정 지역보다 높은 거래건수와 개발지표가 앞서는 것이 특이점이다. 이러한 원인은 남양주, 하남, 고양 등 3기 신도시 지역은 개발 계획 발표와 함께 부동산 거래제한 등 정부의 강력한 투기 억제 정책이 동반되어 오히려 부동산 시장의 움직임이 적은 것으로 풀이된다.
부동산 전문가들은 "그간 서울과 인접 지역에 국내 개발이 집중되었고, 최근 역시 서울에 인접한 3기 신도시 지역이 지정되었지만, 향후 부동산 개발과 투자 활성화는 기존과는 다른 양상으로 펼쳐질 가능성이 높다. 과거 개발 계획이 발표되면 엄청난 투기 수요가 몰렸고 실제 큰 수익이 발생되는 것이 사실이었다. 하지만 현재는 개발 계획 발표와 동시에 정부 차원의 강력한 투기 억제 정책이 동시에 시행되어, 오히려 우수한 입지와 교통인프라 구축 및 민간기업 이전, 개발이 활성화 되는 지역이 개발과 투자의 실효성이 높아지는 추세이다. 이러한 트렌드의 대표적인 지역이 경기 시흥과 화성 그리고 광역수도권 기업도시 충주이다." 라고 설명했다.
종단과 횡단 교통망이 교차하고, 다수의 기업이전, 산업/관광단지 개발이 진행 및 확정 되어있는 중부 내륙의 기업도시 충주는 메가폴리스산업단지, 충주기업도시 및 다수의 첨단산업단지를 중심으로 중부내륙 지역 최대 산업 클러스터를 형성하고 있다. 충주는 드림파크산업단지와 북부산업단지에 수소o전기차 등 미래형 자동차 부품 클러스터를, 서충주산업단지에는 바이오헬스 국가산업단지를 조성해 바이오산업 중심도시로 발전시킨다는 계획을 갖고 있다. 또한 주거, 교육, 문화, 휴양 등 정주 여건을 고루 갖추고 있는 충주는 중부내륙고속도로와 2021완공 예정인 중부내륙철도를 기반으로 서울과의 접근성을 높이며, 수도권 시대를 열고 있다.
중부 내륙지역의 산업, 관광, 레저 분야의 중추적 역할을 담당하고 있는 충주에 기업과 관광객이 지속적으로 증가하자 부동산 시장이 움직이고 있다. 특히 충주 지역 부동산 시장에서 최근 가장 주목을 받는 곳은 앙성면이다. 충주시 북쪽에 자리잡아 지리적으로 수도권과 가장 가까운 앙성 지역은 충주 내 핵심 도로인 38번국도가 지나고 이를 통해 중부내륙고속도로 감곡IC로의 진출입이 원활하다. 또한 지난 2015년 착공한 중부내륙철도(장호원~충주~문경)의 역사인 앙성역(돈담역)이 2021년 완공 예정으로 도로와 철도를 통해 1시간 전후로 서울 및 수도권 도착이 가능한 지역으로 편입되고 있다.
현지 부동산 관계자는 "최근 지자체에서도 역세권 개발 계획을 구체화 하는 등 앙성역 주변 지역의 부동산이 활기를 띠고 있다. 이에 최근 정부의 강력한 주택시장 규제로 마땅한 투자처를 찾지 못하는 개인투자자와 역세권 개발 계획을 갖고 있는 건설사들의 문의가 크게 늘고 있다. 특히 중부내륙선 개통이 약 2년을 앞둔 시점이라 앙성지역 내 여전히 저평가된 부동산이 존재하고, 절세를 위한 보유기간 등을 감안할 때도 지금이 개발과 투자의 적기라는 분위기가 개발회사와 투자자들 사이에서 형성되고 있다." 라고 설명했다.
