진행 : 장효윤 MC
출연 : 이조로 법무법인 태일 변호사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 저는 노후를 대비해서 다세대 주택을 짓기 위해 100여 평 되는 주택을 매입했습니다.
제가 매입한 주택 주변이 단독주택단지여서 약 30년 이상된 단독주택들이 많이 있고, 벌써 몇몇 곳은 새로 신축한 다세대 주택이 있습니다.
노후된 단독주택을 철거하고 5층 다세대 주택을 지으려고 설계도 하고 측량도 하였습니다.
그런데 제가 매입한 주택이 33㎡정도 옆집 토지를 침범하였고 옆집 역시 우리의 땅을 33㎡정도 침범하고 있는 것입니다.
서로 침범한 부분이 비슷하지만 우리가 침범한 부분은 도로에 접하는 부분이고 옆집이 침범한 부분은 도로에 접하지 않은 뒤쪽 부분입니다.
비슷하게 침범하여서 교환하는 것으로 협상을 하려고 하는데 옆집에서는 면적은 비슷하지만 자신이 침범당한 땅이 도로에 접해서 값이 훨씬 높다고 추가 보상을 요구합니다.
주변 사람들의 말에 따르면 30년 넘게 다른 사람의 땅을 점유했으니 부동산 점유시효를 취득할 수 있다고 하던데 우리 입장에서 이러한 권리를 주장할 수 있는지요?
아니면 옆집에 보상을 해주고 서로 합의하는 것이 맞나요? 법률적으로 어떻게 하는 것이 현명할까요?
장효윤/ 사연을 보니 약간씩 서로의 토지를 침범한 상황에서 발생한 법률문제인 것 같습니다.
점유시효취득이라는 말이 나왔는데요.
무엇인지 소개해 주신다면요?
이조로/ 예, 부동산 점유시효취득은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로서 소유권을 취득하는 제도입니다.
취득시효는 어떤 사람이 물건에 대한 권리를 갖고 있는 것과 같은 사실 상태가 일정기간 동안 지속된 때에는 그 사실상태를 존중하여 그 사람이 진실한 권리자인지 묻지 않고 처음부터 권리가 있는 것으로 인정하는 제도입니다.
부동산의 소유권 취득은 통상 매매나 경매, 상속등을 통해서 이루어지는데 부동산 시효취득은 소유권을 취득하는 특수한 형태로서 사실상태를 존중하여 법적안정성을 기하기 위해서 인정되는 제도인데 부동산 시효취득은 점유시효취득과 등기부시효취득이 있습니다.
장효윤/ 그러면 사연주신 분은 올 여름에 토지와 주택을 사면서 소유자가 변경되었는데도 점유한 기간이 1년이 채 안되는데 점유시효취득을 할 수 있나요?
이조로/ 예, 법리적으로는 사연주신 분이 소유권을 취득하기 전의 전소유자가 30년 이상 자신의 토지로 알고 평온, 공연하게 점유하여 왔다면, 20년이상 소유의 의사로 평온 공연하게 점유한 것으로 점유취득시효를 완성했다고 할 수 있을 것입니다.
문제는 사연주신 분은 올 여름에 토지와 주택을 매수하였으면 6개월 정도 밖에 점유하지 않아서 20년이상 점유가 인정되지 않는다는 점입니다.
그러나 부동산 점유시효취득에서 전 점유자의 점유를 승계하여 자신의 점유기간을 통산할 수 있습니다. 옆집의 소유자가 그대로라고 한다면 사연주신 분은 전 소유자의 점유 승계를 주장하면서 침범한 10평을 점유시효취득을 할 수 있습니다.
점유시효취득요건을 갖추었다고 하더라도 등기를 하여야만 소유권을 취득합니다.
장효윤/ 궁금한 점이 사연주신 분도 점유시효취득을 하면 옆집 소유자도 점유시효취득 할 수 있지 않을까요?
이 점이 인정되면 사연 주신 분의 점유시효취득한 부분이 도로에 접해서 오히려 불리하게 될 것 같은데 어떤가요?
이조로/ 그렇지 않습니다. 사연 주신 분이 매수하기 전의 전소유자가 30년간 소유하여 왔다면 옆집의 소유자도 20년이상 소유의 의사로 평온 공연하게 점유하였다고 볼 수 있어서 점유시효취득을 주장할 수 있었습니다.
그러나 전 소유자에게 점유시효취득을 완성을 주장할 수 있었다고 하더라도 사연주신분이 새로 토지와 주택을 매수하면서 소유자가 바뀌었기 때문에 소유자가 바꿘 시점부터 다시 20년 이상 소유의 의사로 평온 공연하게 점유해야만 점유시효취득을 할 수 있습니다.
따라서 옆집 소유자는 전소유자에게는 점유시효취득을 주장할 수 있었다고 하더라도 사연주신 분에게는 점유시효취득을 주장할 수 없습니다.
결과적으로 서로 침범한 부분에 대해서 사연주신 분은 점유시효취득을 할 수 있지만 옆집 소유자는 점유시효취득을 주장할 수 없는 상황입니다.
장효윤/ 변호사님 설명대로라면 사연주신 분은 점유시효취득이 가능하고 옆집소유자는 점유시효취득을 할 수 없다는 말씀인데요.
사연주신 분은 옆집 소유자와 서로 침범한 부분에 대해서 서로 협상이 필요가 없겠네요?
이조로/ 법리적으로는 협상할 필요가 없습니다.
사연주신 분은 자신이 침범한 부분에 대해서는 점유시효취득 완성을 이유로 소유권을 취득할 수 있고, 옆집이 침범한 부분에 대해서는 점유시효취득이 부정되기 때문에 여전히 자신의 소유권을 주장할 수 있습니다.
그러나, 사연의 내용처럼 서로 교환하기로 협의하였기 때문에 이러한 법적 사정을 옆집 소유자에게 잘 설명하고 침범한 부분을 서로 교환을 하거나 아니면 서로 침범한 부분을 반환하는 것으로 합의하는 것이 보다 합리적이고 효율적일 것 같습니다. 이러한 내용이 재판에 간다고 하더라도 사정이 사연과 같다면 재판부는 조정을 시도할 것이고, 점유시효취득 요건 좀 더 엄격하게 판단할 것 같습니다.
장효윤/ 동일한 조건인 것 같은데 결과가 정반대인데요.
사연주신 분 입장에서 취할 수 있는 법률적 조치와 옆집 소유자가 취할 수 있는 법률적인 초치에 대해서 정리 부탁드립니다.
이조로/ 법리적으로는 사연주신 분은 침범한 부분에 대해서 점유시효취득을 주장할 수 있고, 옆집은 점유시효취득을 주장할 수 없습니다.
결과적으로 사연주신분만 자신이 침범한 부분에 대해서 소유권을 취득할 수 있습니다.
그리고 사연주신 분은 옆집 소유자에게 침범한 부분에 대해서 반환 및 사용료 등을 청구할 수 있습니다.
이러한 것은 일반인 입장에서 봐도 조금 불공평하거나 불합리해 보일 것입니다.
시청자 분들도 다 아시겠지만 법률적인 해결책이 만능은 아닙니다.
법률에 의존해서 해결하는 것보다는 이웃간에 양보와 배려로 합의하는 것이 좀 더 바람직해 보입니다.
개인적으로는 이러한 내용을 법리적으로 이해하신 후에 옆집 소유자에게 설명하면서 원만하게 해결하는 것이 좋을 것 같습니다.
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