진행 : 전혜원 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
올 6월 정년퇴직을 앞두고 제2의 인생을 설계중입니다.
그동안은 50평대 20억원 정도 되는 아파트에 살아왔는데 이제 자식들도 다 출가를 시켜서 집을 30평대로 줄일까 합니다.
그리고 남은 돈과 그동안 모아온 자금을 가지고 10억원 정도를 만들어 주택임대사업을 하려는데요.
알아보니 일부 보증금에 적당한 융자를 포함하면 작은 아파트나 오피스텔, 도시형 생활주택 여러 채를 매입할 수 있겠더라구요.
그런데 임대사업은 처음이라 세금문제가 걱정이 됩니다.
제가 살던 주택이 작은 평수는 아니어서 아파트도 규모가 크면 매도할 때 세금을 더 내게 되는지요.
또 주택임대업을 하면 세금을 얼마나 내게 되는 건지 주택임대사업자로 등록을 해야 하는 건지 어떤 혜택이 있는지도 궁금합니다.
전혜원/ 오늘 사연 주신 분은 살고 계신 아파트를 줄이고 남은 차액과 여유자금을 가지고 임대사업을 하시려고 계획을 세우고 문의주셨는데요.
가장 먼저 살고 계신 50평대 1세대1주택 아파트가 20억원 정도 되는데 이 주택을 파는 경우에 세금이 나오는지 문의하셨습니다, 어떤가요?
장운길/ 네. 1세대1주택이라 하더라도 9억원이 넘으면 고가주택에 해당되어 9억원 초과분은 양도소득세를 내야합니다.
이때 3년이상 보유했으면 장기보유특별공제가 가능하구요, 9억원 초과분의 양도차익에 대해서는 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
전혜원/ 비슷한 계획 가지고 계신 분들은 오늘 사연 보시면서 반가우실 것 같은데요.
주택임대사업을 하게 되면 어떤 세금을 내야하는지부터 설명해주시겠어요?
장운길/ 네. 주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 이에 부수된 토지는 원칙적으로 부가가치세를 과세하지 않습니다.
다만, 주택에 부수되는 토지로서 도시지역은 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖은 10배를 초과하는 경우 그 초과부분은 토지를 임대한 것으로 보아 부가가치세가 과세됩니다.
다음으로 소득세와 관련해서는 주택임대소득은 모두 소득세 과세대상이나, 서민들의 주거생활 안정차원에서 일부 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않습니다.
기본적으로 1개의 주택을 소유한 자의 주택임대소득에 대하여는 고가주택이 아닌 이상 소득세가 비과세 됩니다.
전혜원/ 설명 중에 "고가주택이 아닌 이상"은 소득세가 비과세 된다고 하셨는데요.
임대소득이 과세되는 고가주택의 범위는 어떻게 되나요?
장운길/ 네. 임대소득이 과세되는 `고가주택`이란 과세기간 종료일 현재 소득세법 99조에 의한 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 말하구요, 고가주택 또는 국외의 주택을 임대하는 경우에는 소득세가 과세됩니다.
전혜원/ 그렇군요. 오늘 시청자 사연과 같이 주택 여러 채를 임대하는 경우에 주택수의 계산 기준은 어떻게 되나요?
주택을 공동소유 하는 경우도 있을 것 같은데요.
장운길/ 네. 주택수의 계산에서 다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.
공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산합니다.
또 지분이 같은 경우, 그들이 합의하여 그들 중 1인을 임대수입귀속자로 정한 경우 귀속자로 정한 사람의 소유로 계산합니다.
전혜원/ 그런데 세무사님, 상가와 주택이 같이 있는 겸용주택도 있잖아요. 이런 경우 주택 수는 어떻게 계산하나요?
장운길/ 겸용주택의 경우 주택부분의 면적이 상업용건물 부분의 면적보다 큰 경우, 전부를 주택으로 임대한 것으로 보구요,
주택부분의 면적이 상업용건물 부분의 면적보다 작거나 같은 경우 주택부분만 주택을 임대한 것으로 봅니다.
전혜원/ 오늘 사연 주신 분처럼 주택이나 아파트, 여러 채를 사서 주택임대 하는 경우 보증금을 일부 받고 월세를 받을 텐데요.
이런 경우에 보증금과 월세에 대한 세금은 얼마를 어떻게 내게 되나요?
장운길/ 주택의 전세금 또는 보증금을 받은 경우, 2011년 부터는 3주택이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 대하여 정기예금 이자율 상당액 만큼 총수입금액에 포함하여 과세하게 됩니다.
또한, 2014.12.2일 세법개정으로 2016년 말까지는 수입금액이 연간 2천만원 이하의 소규모 임대주택사업자에 대하여는 소득세를 비과세하는 것으로 개정되었습니다.
한마디로 월세수입으로 연간 2천만원이 넘지만 않으면 주택임대사업자의 세금은 월세든 전세든 세금을 내지 않으셔도 됩니다.
전혜원/ 네. 2016년까지는 2천만원만 넘지 않으면 세금을 안내도 된다는 말씀인데요, 그럼 2017년부터는 세금을 내야하는 건가요?
장운길/ 네. 금년 말까지 연간 2000만원 미만은 소득세를 안내도 되지만, 2017년 1월 이후에는 필요경비율 60%와 기본공제 400만원에 분리과세로 단일세율 14%를 적용하여 종합소득 과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세하도록 시행 중에 있습니다.
또한, 주택임대 수입금액이 2000만원 이상인 경우에도, 임대주택을 3호 이상 국민주택규모를 임대하면서 5년 이상 임대사업을 계속하는 경우에는 지금까지 종합소득세의 20%를 감면해 주고 있으나,
2016년 1월, 올해부터는 4년 이상 임대 시에 종합소득세 30%를 감면하도록 세법이 개정되었습니다.
이밖에도, 준공공임대사업자나 기업형임대사업자의 경우에도 8년 이상 임대시에 소득세 50% 감면하고 있으나, 올해부터는 8년 이상 임대시에 75% 감면으로 확대되었습니다.
전혜원/ 네. 주택임대사업과 관련해서 주택임대사업자 등록방법과 추가적인 혜택이 있으면 설명 부탁드려요.
장운길/ 네. 주택임대사업의 등록 요건은 단독주택 1호, 공동주택은 1세대 이상의 주택으로서 등록 시 공시가격이 수도권은 6억원 이하, 지방은 3억원 이하로서 국민주택규모인 85㎡이하이고 등록 후 5년 이상 임대하여야 합니다.
이런 주택이나 아파트를 취득한 후 먼저 구청에 주택임대사업자로 등록을 하고 등록증이 나온 후에 관할세무서에 주택임대에 대한 면세사업자등록을 하면 되겠습니다.
2011.10.14일부터는 임대주택 외에 거주용 자가주택 1채를 양도하는 경우 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
또한, 종합부동산세 과세에서도 사업용 주택은 주택 수에서 합산 배제되어 종합부동산세를 부담하지 않습니다.
그 밖에 2세대 이상 임대하는 경우 최하 25%의 재산세 감면이 있구요, 최초로 분양받은 주택이 60㎡, 즉 18평 이하인 경우 취득세 감면혜택이 있고 3호 이상 임대 시에는 소득세의 20% 감면혜택을 부여합니다.
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