굿모닝 투자의 아침 1부 - 지표와 세계경제
BS투자증권 홍순표> 지난주부터 신규주택 착공건수나 건축허가, 이번 주 초에 발표된 기존주택 판매건수의 경우 상대적으로 전월 초보다 부진한 모습을 보였지만 간밤 공개된 6월 신규주택 판매는 예상치와 전월치를 모두 상회하면서 여전히 미국 주택경기 회복세가 견조하게 이루어지고 있음을 시사했다. 지난 6월 미국에서는 신규주택 49만 7000호 판매됐다. 예상했던 48만 1000호 판매, 전월치인 45만 9000호를 훌쩍 뛰어넘는 수치다. 전월비 기준으로 보면 신규주택판매 증가율은 3개월 만에 증가세가 강화된 것으로 나타났고 2010년 8월 이후 미국 주택시장이 추세적으로 견조하게 회복 흐름을 이어가고 있으며 최근 6월에 그 증가세가 더욱 가파르게 나타나고 있는 것을 확인할 수 있다.
신규주택판매는 미국 주택매매 시장에서 차지하는 비중이 20% 정도에 불과하다. 그러나 주 초에 발표된 기존주택판매와 더불어 미국의 주택 수요를 가늠할 수 있게 하는 지표인 동시에 미국주택 건설경기를 판단할 수 있게 해준다는 점에서 상당히 중요한 의미를 갖는 지표다. 특히 신규주택 가격과 신규주택 매물 비중을 고려한다면 앞으로도 미국의 신규주택 판매를 포함한 미국의 주택경기는 견조한 회복세를 이어갈 것이라는 전망을 유지할 수 있다.
올해 1월부터 6월까지 평균 신규주택 가격이 작년 같은 기간보다 대략 10% 이상 상승했다. 이와 달리 올해 1월부터 6월까지 신규주택 시장에서의 매물 비중은 작년 같은 기간의 평균치인 30%보다 낮고 미국 주택시장이 활황기를 나타냈던 2005년 이래 가장 낮은 수준을 기록하고 있다. 이와 같이 주택 가격의 상승에도 불구하고 신규주택시장에서의 매물 비중이 현저히 줄어들고 있다는 점은 그만큼 미국 주택에 대한 수요가 강하게 확대되고 있다는 점을 유추할 수 있게 한다. 앞으로 수급 측면에서 보더라도 미국 주택경기의 견조한 회복 흐름은 지속 가능하다.
주택 시장의 매물로서 신규주택 판매는 상대적으로 좋게 나온 것에 반해 최근 서베이 지표들이 다소 부진하게 나타난 것은 그동안 양적완화 규모 축소에 따른 출구전략과 관련된 불확실성으로 인해 미국 국채수익률이 상승했고 여기에 연동해 모기지 금리가 상승하면서 이런 부분들이 주택과 관련된 경제지표들에 일정 부분 영향을 줬다. 앞으로도 모기지 금리의 상승은 미국 주택시장과 관련해 중요한 변수가 될 것이나 주택시장의 회복 흐름에 추세적인 변화를 가져오는 변수가 아닐 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.
모기지 금리의 상승은 미국 주택시장의 회복 속도를 감속시키는 정도로 인식할 필요가 있다. 그 근거는 대략 두 가지다. 우선 최근 미국 고용시장이 꾸준하게 개선되고 있다. 고용시장이 개선됨에 따라 가계의 소득이 늘어날 수 있고 이런 부분은 금리 상승에 대한 부담감을 상쇄할 여지가 있기 때문이다. 미국 주택 관련 수요는 꾸준히 증가할 수 있다. 미국의 개인소득은 올해 2월부터 4개월 연속 상승 중이고 이에 따라 주택구매여력지수는 현재 170포인트 이상을 기록하면서 지난 2000년 이후 평균치인 143포인트를 크게 상회했다. 소득이 증가함에 따라 주택구매여력이 커졌기 때문이다.
두 번째 근거는 모기지 금리 상승으로 전체적인 모기지 신청건수가 비교적 크게 감소했지만 구매를 목적으로 하는 모기지 신청은 지속적으로 이루어지고 있기 때문이다. 모기지 금리 상승으로 모기지 신청지수는 5월 고점 대비 큰 폭으로 하락하고 있다. 모기지 신청 활동이 상대적으로 줄었다는 판단을 하게 해 주택 수요 측면에서 보면 분명히 부정적인 시그널이다.
그러나 세부항목 중 주택 구매를 목적으로 하는 모기지 신청건수를 지수화한 구매지수는 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 모기지 금리의 상승이 그동안 주택 수요에 나서지 못하게 했던 잠재 수요계층을 자극하는 요인이 될 수 있다는 점을 일정 부분 확인시켜준다. 모기지 금리의 전반적인 상승은 분명히 주택 시장과 관련해서는 부정적인 시그널일 수 있지만 주택 시장의 회복 속도를 조절하는 요인 정도로 인식할 필요가 있다.
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