굿모닝 투자의 아침 1부 - 한상춘의 지금 세계는
한국경제신문 한상춘> 오늘 3대 지수 중 다우지수가 사상 최고치를 기록했고 나스닥과 S&P지수는 소폭 조정을 받았다. S&P지수와 다우지수가 요즘 좋았는데 두 지수 중 S&P지수는 오늘 떨어지고 다우지수는 올랐다. 모두 경기에 민감한 업종이지만 S&P500지수의 기업규모가 크고 주택, 제조업 관련 지수가 다우존스 지수에 많이 편입되어 있다.
다우존스 지수가 3대 지수 중 올라간 것은 부동산에 대한 기대가 많이 작용했기 때문이다. 5월 집값상승률이 0.7%로 나와 시장 예상치 0.8%를 밑돌았다. 이를 부진하다고 이야기하면 안 된다. 왜냐하면 집값이 오르면 똑같은 폭이 오르더라도 상승률은 둔화된다. 이것이 통계기법의 베이스 이펙트다. 상승세를 유지했다는 자체가 월가 증시의 추가적인 상승에 도움이 됐다.
현재 미국의 집값은 상당히 좋고 북유럽도 좋다. 이는 1년 반부터 지속되어 온 것이다. 중국도 여러 부동산 규제책에도 불구하고 광풍 현상이 지속되고 있다. 여기에 세금을 회피하기 위해 부자들이 많이 들어가고 있는 홍콩과 싱가포르의 집값도 좋다. 캐나다, 호주는 전통적으로 좋은 상태다. 그러나 우리의 경우 워낙 집값이 많이 떨어져 4·1 부동산 대책에도 불구하고 크게 효과를 거두지 못하고 있다.
웬만한 부동산 경기부양 시그널로도 꼼짝하지 않는 것이 한국의 부동산 시장 참여자다. 그래서 또 다시 취득세를 인하하겠다고 해 추가적인 부동산 대책을 발표할 것으로 보이나 이번에는 세수가 부족할 우려가 있다는 지방자치단체장의 우려로 인해 취득세 인하를 하지 않겠다고 했다. 같은 정책에 대해서도 지방자치단체와 중앙정부 간 갈등이 빚어진다. 그래서 부동산은 악순환이 되고 부동산 악순환 되는 가운데 경기가 더 악화되는 상황을 맞고 있다.
최근 미국의 주택시장은 트리플 크라운 현상을 보이고 있다. 수급 관련 지표, 주택 관련 가격지표, 주택 관련 각종 수익성 상품이 동시에 왕좌에 올랐다는 의미다. 미국의 주택시장은 비교적 괜찮다. 또 집값에 이어 상업용 부동산과 관련해 특정 지역 건물 간접투자 수익률이 좋다. 물론 국내에서 간접투자로 지분투자를 하는 경우 수익률이 발행가에 비해 밑돌아 불만이 굉장히 많이 나오고 있다. 미국 등에서는 오히려 그런 것이 수익률이 높은 상황이 되고 있다.
미국의 부동산 가격, 집값의 동향을 볼 때 여러 가지 지표가 있지만 가장 대표적인 지수는 케이스 쉴러 지수다. 이 지수를 만든 사람은 미국 예일대의 로버트 쉴러다. 위기의 진원지는 미국의 주택시장이지만 지금은 미국의 집값이 상승되어 거품을 우려할 단계다. 6년 만에 처음으로 위기 이전 수준으로 돌아가는 거품을 우려할 단계인 것이다. 최근 주가를 보면 제조업 지표와 함께 주택 관련 지표가 주가 상승에 양대 견인되면서 나스닥과 같은 IT 업종은 부진한 것에 반해 S&P 지수나 다우존스 지수는 연일 번갈아 사상 최고치를 기록하고 있다.
향후 미국의 집값이 떨어지면 미국 국민들의 주택 수급, 생활 패턴으로 볼 때 한 번 무너지면 10년간은 미국의 주택시장이 부활하는 경우는 없을 것이라는 이야기가 주류를 이루었다. 그러나 지금은 미국의 집값이 주가나 경기의 추가적인 상승 요인이 되고 있다. 이는 몇 가지 복합적인 상황이 선순환하면서 나타난 것이다.
일단 가격이 많이 떨어졌으니 체리피킹적인 차원에서 부동산 가격이 올랐다. 초기 단계에는 체리 피킹적인 저가 매수가 주택시장의 침체 극복에 돌파구가 됐다. 또 미국 오바마 정부의 정책적인 모습, 버냉키 의장의 정책이 주효했다. 오바마 행정부는 거리에 쫓겨나는 사람부터 주거 안정을 시켜야 한다는 임팩트적인 관점에서 부동산 대책을 펴야 한다는 입장이다. 또 저소득층을 우호적으로 안아주는 모습이 필요하다.
전체적으로 조율하다 보니 전체적인 이해관계가 다른 상태에서는 부동산 대책의 효과를 보기 어렵다. 임팩트적 관점의 부동산 대책이 주효했다. 이는 오바마 정부의 입장이다. 또 통화정책 측면에서도 부동산 부분의 자금 유입이 축적된다. 4차 양적완화 정책도 그 매입대상이 국채가 아닌 MBS, 모기지증권이다. 같은 자금이 풀리더라도 주택시장에 몰아갈 수 있게끔 하는 대책이 주효했다.
또 부동산 관련해 인구통계학적 관점에서 많이 이야기한다. 미국의 경우 1970년대 이후 에코붐들의 출산율이 높았다. 한국은 베이비붐이 은퇴하기 시작하지만 출산율이 계속해서 줄었기 때문에 에코붐들이 받쳐주지 못한다. 이것이 한국 부동산 시장의 어려운 점이다. 인구통계학적 관점에서도 베이비붐 세대에서 베이비붐보다 두껍지는 않지만 그래도 받쳐줄 수 있는 에코붐 시대다. 자갈을 소유하는, 주택을 매입하는 정도의 여건이 속속 시장에 진입하는 상태에서 이런 네 가지 요인이 겹쳐 미국의 부동산 시장이 10년간 침체를 보일 것이라는 지배적인 시각에서 벗어난 단계다.
부동산에는 넘치도록 돈이 풀려야 한다. 그러나 우리는 돈을 푼다는 이야기가 없다. 총액한도대출로 돈을 푼다는 이야기를 하는데 그것은 기업의 대출로 자금이 흘러 들어가는 것이다. 지금 미국의 부동산 시장뿐만 아니라 전세계 부동산 시장이 국내 부동산과 관련 없이 좋다는 것은 돈이 넘쳐서 그렇다. 돈이 넘치는 것은 어떤 정책인가. 미국은 QE, 양적완화 정책에서, 유럽은 미국과 비슷한 LTRO, 일본은 발권력을 동원한 아베노믹스에서 돈이 넘쳐야 한다. 부동산에 돈이 넘쳐야 장기성을 가지고 있는 부동산에 대해 자금이 들어간다.
시그널만 건드리지 말고 돈을 풀어야 한다. 지금까지 돈을 푼다고 했지만 실제 풀지 않았고 돈을 풀었다고 하더라도 총액대출 한도가 확대됐기 때문에 기업의 설비투자 관련 자금이 들어간다. 부동산에서 보면 어떻게 되느냐. 가뜩이나 미래에 대해 불확실한 상태에서 있는 자금들을 은행에도, 증권에도 맡기지 않고 벽장 속에 가두는 상태다. 자산시장을 위해 돈을 푼다는 이야기가 없었기 때문에 세계적으로 부동산 시장이 좋은데도 불구하고 국내 부동산 시장이 어렵다. 이것도 정책 당국이 생각해볼 대목이다.
출구전략 언급됐으니 더 이상 돈을 공급해 주가가 올라가지 않는다. 양적완화 정책에서 주가가 오르는 것은 많이 약화될 것이다. 최소한 지금 수준보다 돈을 더 풀지는 않을 것이기 때문이다. 2분기 어닝시즌도 마무리된다. 이후 미국의 주가가 어떻게 될 것인가. 이것이 고민인 상태다. 향후 6개월, 1년을 목표로 주식을 투자하는 사람이 주식을 왜 매입할까. 역시 부동산 부분이 앞으로 미국의 경기를 끌어갈 것이기 때문이다.
부동산, 증시와 관련해 스위트 스팟 이야기를 한다. 그만큼 대중적인 성격을 가져 공감대가 많이 형성되기 때문이다. 향후 미국의 주가에서 부동산이 스위트 스팟이 될 것이라는 논란은 향후 미국의 경기를 끌어올리고 그에 맞춰 미국의 증시를 출구전략, 양적완화 이후 돈에 의해 주가를 끌어올리는 측면이 약화되고 어닝 시즌이 마무리되어 지금의 기대를 충족시킬 때는 부동산에 대한 기대감을 반영해 스위트 스팟 이야기가 다시 나오는 것으로 보인다.
지금 미국경제가 지속 가능하게 성장하기 위해서는 일단 성장률이 올라야 한다. 그리고 오바마 정부의 정책 목표, 미국 통화정책의 정책 목표가 무엇인가. 결국 고용창출이다. 부동산 시장의 스위트 스팟이 계속해서 될 것인가. 부동산 시장의 집값이 올랐을 때 경기를 끌어올리는 부의 효과가 다른 자산시장보다 클 것이냐는 측면과 부동산 시장의 고용창출계수가 다른 산업에 비해 높을 것이냐를 점검할 필요가 있다.
부동산은 주식에 비해 부의 효과가 2배 정도 높다. 이는 어느 연구자료나 비슷하게 나온다. 특히 한국의 아파트는 부의 효과가 미국보다 더 높게 나온다. 우리나라의 부동산 경기 대책을 하는 사람이 왜 저소득층의 부동산 가격, 아파트 가격 안정에 노력해야 하느냐면 저소득 아파트 가격이 경기를 부양시키는 효과가 크기 때문이다. 대책을 있는 사람 입장에서 하면 안 된다. 아래 계층의 사람이 문제다. 부동산 경기가 돌아야 돈이 돌지 않겠는가. 미국도 자산 효과에 비해 경기부양 효과가 크다.
두 번째는 고용창출 계수 측면에서 볼 때 미국의 전통적인 제조업과 함께 주택시장의 고용창출 계수가 가장 높게 나온다. 그러다 보니 추가적인 주가 상승에서 경기적 요인, 고용창출 이야기의 두 가지 목표가 부동산 시장에 달성될 가능성이 높다. 양적완화 정책에 의해 주가의 추가 상승 요인이 약화되고 2분기 어닝실적이 마무리될 때 미국증시를 추가적으로 이끌 수 있다. 경기적 측면, 고용창출 측면의 두 가지 목적에 부동산 시장이 부합되기 때문에 여기에 대한 스위트 스팟 이야기가 나온다.
집값을 비롯해 부동산 시장의 전망은 비교적 좋게 나오고 있다. 로버트 쉴러가 부동산 시장, 특히 주택시장의 거품 우려를 언급하지만 대체로 부동산 시장의 자금 유입세가 있다.
지금 우리나라는 운용 능력과 관계 없이 고만고만하다. 상품이 너무 많이 쏟아져 나온다. 그 수익률에는 차별화가 없고 인력이나 운용능력, 금융사의 경쟁력이 비슷하다. 수익률이 평준화되니 금융산업을 외면하는 것이다. 전세계적으로 그와 비슷한 현상이 있다.
금융상품 이외의 다른 상품들의 수익률이 받쳐주는 대안투자, 대체투자라는 부분에서 부동산과 관련된 상품들의 수익률이 받쳐주고 있다. 정책적 요인, 경기적 측면, 국민 생활적인 측면에서 고용이 부동산 시장을 외면할 수 없으니 정책의 우선순위가 된다면 다른 금융상품보다 부동산, 부동산과 관련된 상품들이 앞으로 유망할 것이다.
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