전세 사기와 깡통 전세 그리고 역전세난까지…. 최근 몇 년간 국내 임대차 시장에서 불거진 문제들은 시장과 구성원 간 신뢰를 뿌리째 흔들었다. 임차인은 보증금 반환을 걱정하고 임대인은 월세가 밀리지 않을지 의심하는 ‘상호 불신’이 커졌다. 이 같은 상황에서 ‘임대인·임차인 스크리닝 서비스’가 대안으로 논의되고 있다. 이는 임대인과 임차인이 서로 정보를 투명하게 확인해 거래 위험을 제거하는 데 목적이 있다. 정보 비대칭 해소라는 측면에서 획기적 시도지만 한국 시장에 안착하기 위해서는 해외 사례 분석과 부작용 검토가 선행돼야 한다.월세 중심의 임대차 시장 구조인 미국과 유럽에서는 거래 전 상대방을 검증하는 ‘스크리닝’이 보편적 관행이다. 미국의 대표적인 부동산 플랫폼 ‘질로(Zillow)’ 사례를 보면 한국과 집을 구하는 순서가 다르다. 한국에서는 일단 집을 먼저 둘러보고 계약을 논의하지만 미국에서 임차 희망자가 집을 보기 전 일종의 ‘지원서’를 먼저 제출해야 하는 일도 많다. 임대인이 생각하는 최소 조건을 충족한 임차인에게만 집을 보여준다. 지원서에는 단순한 인적 사항을 넘어 소득, 신용, 거주 이력 등 한국 정서로는 다소 과하다고 느낄 정도로 구체적 정보가 요구된다.
핵심은 소득과 신용이다. 예를 들어 ‘월 임대료의 세 배 이상’에 달하는 소득을 요구하는 사례도 있다. 월세가 1000달러라면 가구 소득이 월 3000달러 이상임을 증명해야 한다. 신용점수 역시 ‘700점 이상’ 같은 구체적인 하한선이 존재한다. 여기에 이전 집주인에게 연락해 월세 체납과 소음 문제는 없었는지 ‘평판 조회’를 거치는 경우도 있다. 전문기관을 통해 범죄 이력까지 검증한다. 이는 위험을 피하기 위한 그들만의 사회적 합의다.
반대로 임차인도 임대인을 검증한다. 임대인이 진짜 집주인인지, 과거에 보증금을 돌려주지 않은 사고 이력은 없는지, 집 관리는 제대로 하는지 등을 확인한다. 핵심은 ‘임대인과 임차인이 돈 걱정 없이 계약을 이행할 수 있는지’에 있다.
이 시스템이 한국에 도입된다면 시장 투명성이 획기적으로 개선될 것이다. 임대인은 월세 지급 능력이 검증된 세입자를 받아 현금 흐름을 안정화하고, 임차인은 임대인의 세금 체납이나 보증금 사고 이력을 미리 확인해 전세 사기 위험을 피할 수 있다. 허위 매물이 사라지는 등 중개 시장 투명성도 기대할 수 있다.
그러나 효율성 뒤편에는 ‘양극화 심화’라는 우려가 있다. 정보가 투명해질수록 임대인은 ‘무결점 임차인’만 찾는다. 고소득·고신용의 우량 임차인은 더 좋은 집을 쉽게 구하는 ‘프리패스’를 갖겠지만 소득이 불규칙하거나 사회 초년생 등 조건이 불리한 계층은 시장의 약자로 배제될 수 있다. 자칫 ‘주거 계급’이 나뉘고 사다리를 걷어차는 결과로 이어질 수 있다는 뜻이다.
결국 한국형 임대차 스크리닝을 도입하기 위해서는 사회적 파장을 최소화하는 장치가 필수적이다. 정보 활용 범위를 명확히 해 과도한 사생활 침해를 막고, 스크리닝에서 소외되는 계층을 위한 공공임대 확대와 보증금 지원 등 대안을 마련해야 한다. 투명성은 거스를 수 없는 흐름이지만 그것이 누군가에게는 넘을 수 없는 장벽이 돼서는 안 될 것이다.
윤수민 농협은행 All100자문센터 부동산전문위원
