요즘 모아타운에 반대하는 건물주로부터 많은 상담 문의가 온다. 모아주택에 대한 현금청산이 감정평가로 이뤄지기 때문에 자신의 건물에 대한 제대로 된 시세를 알고 대비하고자 하는 수요가 늘어나기 때문이다.
서울시의 대표적인 주택공급정책인 모아타운 1호인 강북구 번동이 12월 16일 착공에 들어가기도 했고, 같은 날 서울시 전체에 LH와 같은 공공기관 참여 모아타운 등의 대상지가 21곳이 선정되기도 하는 등 모아타운 사업은 더욱 활발해지고 있다.
모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 모델이다. 모아타운으로 지정되면 다가구·다세대주택 필지를 모아 블록 단위로 공동 개발할 수 있게 된다. 전통적인 방식의 재개발 또는 재건축의 가장 큰 단점 중의 하나는 사업 기간이 8~10년 이상으로 장기간이 걸린다는 점이다.
시간이 흐름에 따라 법률, 제도의 변화나 사회·경제적인 변화, 건축비나 인건비 상승, 금리의 상승이나 하락 등의 여러 가지 변수가 재개발·재건축 사업의 근간을 흔드는 위험 요소가 될 수 있기 때문이다.
반면 모아타운 사업은 정비계획 수립, 조합추진위원회 승인, 관리처분계획 인가 절차의 생략으로 사업 기간을 전통적인 재개발·재건축에 비해 절반 이하 수준으로 획기적으로 줄일 수 있다는 것이 큰 장점이다.
그러나 각자의 사정에 따라 모아주택, 모아타운 사업에 참여하고 싶지 않은 경우가 있다. 현업에서 살펴보니 월세 수익이 잘 나오는 건물주, 좋은 위치에 상대적으로 규모가 큰 상가를 소유한 경우 반대하는 사례가 많았다.
모아타운 사업에 반대한다고 상담을 요청하는 건물주에게 하는 조언은 먼저 해당 부동산의 객관적인 시가를 명확히 알아두는 것이 좋다는 것이다.
시가에 대하여 잘못된 정보를 알고 있으면 추후 사업시행자에게 시가로 매매하는 과정에서 잘못된 협상 또는 결정을 할 수 있다.
최근 상담한 좋은 위치에 상가건물을 소유한 한 개인이 자신의 부동산이 20억원쯤 되는 것으로 알고 있었으나 실제로는 30억원 이상 산정되는 건물이었다.
또 한 경우는 건물가격이 40억원쯤 될 거라고 생각했는데 60억원 이상 충분히 산정할 수 있는 건물이었다. 실제로 상담한 내용이다.
물론 반대의 경우도 있다. 부동산 소유자가 생각하는 시세가 실제 시세에 절반 이하인 경우, 여기서 실제 시세라고 하면 추후 소유권 이전 등기 청구의 소, 이른바 매도청구소송에서 감정평가로 산정될 시세를 말하는데, 그것과 매우 동떨어진 가격이 바르다고 잘못 알고 있는 경우다.
감정평가로 산정될 시세를 잘못 알고 있기 때문에 발생하는 손해는 여러 종류가 있다. 앞서 예를 든 상담자의 경우처럼 30억원이 나올 건물에 대해 시세가 20억원인 줄 알고 덜컥 20억원에 매매가액을 계약해버리는 것도 큰 손해다.
또한 사업시행자 측에서 앞으로 책정될 법원 감정가액보다 훨씬 더 많은 금액을 제시하는데 시세를 잘못 알고 대응해 협상을 거절하고 소송을 선택하고, 결국 최초 제시받은 협상가액 대비 훨씬 낮은 감정가액으로 매매하게 되는 것도 큰 손해다.
전문가 입장에서 볼 때는 현실에서 너무나 많이 발생하는 일들이고 따라서 수많은 사례를 접한다. 하지만 건물주 입장에서는 난생처음 겪는 일이고 잘 모르기 때문에 안일하게 대처하다가 수억원, 때로는 수십억원의 손해를 보는 것이다.
모아주택에 대한 현금청산은 감정평가로 이뤄지기 때문에 감정 평가적 상담을 하고, 관련 법률에 근거한 감정평가액을 예상해보는 것이 좋다. 무엇보다 전문감정평가사와 면밀하게 상의하는 것이 중요하다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
