주택을 취득할 때 다주택자에게는 취득세가 중과되는데 3주택(조정대상지역 2주택)은 8%, 4주택(조정대상지역 3주택) 이상은 12%의 중과세율을 적용한다. 만약 보유 중인 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 향후 주택을 추가 취득할 때 중과세율을 적용받을 수 있다. 반면 오피스텔을 취득할 때는 아직 사용 목적을 알 수 없어 주거용으로 사용할 오피스텔이라고 하더라도 업무용으로 봐 취득세를 중과하지 않는다.
오피스텔은 매년 6월 1일 보유하고 있는 자에게 토지와 건물에 대해 재산세를 부과한다. 만약 오피스텔을 주거용으로 사용해 주택으로 재산세를 내고 있다면 종합부동산세도 부과받을 수 있다. 이때 다른 보유 주택을 포함해 3주택 이상인 경우 과세표준이 12억원을 초과하면 중과세율까지 적용받는다.
오피스텔을 매도하면 양도차익에서 보유 기간에 따라 최대 30%의 장기보유특별공제를 차감한 뒤 6~45% 세율을 적용해 양도소득세를 내야 한다. 하지만 오피스텔을 주거용으로 사용하면 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 가산 중과한다.
다만 현재 양도소득세 중과는 매년 유예되고 있어 내년 5월 9일까지 다주택자 중과세율이 적용되지 않는다. 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함돼 양도소득세 중과에 영향을 미치기도 하지만, 1가구 1주택에 해당할 경우 양도가액이 12억원 이하면 비과세가 가능하다. 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있다는 장점도 있다.
이처럼 오피스텔은 업무용 부동산이지만 실제 주거용으로 사용할 경우 세금 계산에서 주택 수에 포함돼 많은 영향을 미친다. 오피스텔을 취득하거나 양도할 때 반드시 주의해야 한다.정주용 국민은행 세무전문위원
