일반적으로 양도소득세는 양도일 기준으로 판단한다. 취득할 땐 조정대상지역에 있는 물건이 양도할 땐 조정대상지역에서 해제됐더라도 보유 기간에 합산해 총 2년 이상을 충족해야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 이를 보완하기 위해 세법에서는 상생임대주택에 관한 특례 조항을 둬 실거주 2년을 충족하지 못했어도 비과세를 적용받을 수 있도록 하고 있다.첫째, 상생임대차 특례를 적용하기 위해서는 종전임대차계약을 해야 한다. 종전임대차계약은 임대인이 주택을 취득하고 난 이후 최초로 임차인과 맺은 계약을 의미한다. 이때 종전임대차의 계약 시기 등이 매우 중요하다.
분양받은 주택을 입주시기에 바로 입주하지 않을 땐 임대차 계약을 체결하고 임차인으로부터 임대차보증금의 일부 또는 전액을 받아 입주 잔금을 납부하고 소유권을 취득하게 된다. 이렇게 이뤄지는 계약은 종전임대차계약이 인정되지 않고, 그다음에 체결한 계약이 종전임대차계약이 된다.
다만 기존 주택을 취득하는 경우 매도인이 임차인이 되고, 매수자가 임대인이 되는 매매계약과 임대차 계약이 동시에 있을 수 있다. 이 경우 임대차계약은 종전임대차계약으로 인정받을 수 있다. 이 종전임대차계약은 임대 기간 기준으로 1년6개월 이상 실제 거주해야 인정받는다.
둘째, 상생임대차계약을 맺어야 한다. 상생임대차계약은 종전임대차계약이 있는 상황에서 임대보증금 인상률이 5% 이내여야 한다. 그 계약서의 작성일 및 계약금이 지급된 시기가 2021년 12월 20일 이후 2024년 12월 31일까지 이뤄져야 한다. 보증금이 종전 임대차계약과 동일한 금액이거나 종전임대차계약보다 낮은 금액으로 계약하는 경우 요건을 충족하는 것으로 본다.
셋째, 상생임대차 계약을 체결한 뒤 매도하지 않고 상생임대차계약으로 2년 이상 임대한 뒤 매도해야 특례 조항이 적용된다. 특례 조항이 적용되면 1가구 1주택의 매도 시 12억원 이하 비과세가 적용된다. 일시적 2주택이거나, 주택과 조합원입주권(또는 분양권)을 보유한 경우엔 종전주택 양도 시 거주 주택 비과세 항목에서 거주한 것으로 인정받는다.
일반적인 경우 장기보유공제를 적용할 때 거주하지 않은 경우엔 보유기간에 따라 2%의 장기공제만 적용할 수 있다. 하지만 상생임대차 계약의 경우 최소한의 거주 요건은 만족한 것으로 봐 보유기간에 따른 4%의 장기공제를 적용받을 수 있다. 이때 거주에 따른 장기공제는 임차인이 거주한 기간(상생임대차의 기간)은 인정되지 않는다.
넷째, 분양으로 임대차 계약을 맺어 취득하는 주택이나 기존 임대차 계약을 승계하는 경우는 종전임대차계약에 해당하지 않는다. 세입자와 협의해 기존 임대차 계약을 조기 종료하고, 새로 계약을 맺어 종전임대차계약을 인정받으려 할 수도 있다. 하지만 최근 발표된 예규에 의하면 이런 경우 종전임대차계약으로 인정받지 못한다. 임대인의 의도가 담긴 행위는 인정되지 않기 때문에 주의해야 한다.
종전임대차계약과 상생임대차계약에서 임차인의 사정으로 계약을 종료할 땐 새로운 임차인을 통해 기간을 충족하면 된다. 요건을 정확히 알고 적용할 수 있다면 12억원 이하에 거래된 집은 거주하지 않고도 양도소득세를 내지 않을 수 있다.
김성일 리겔세무회계법인 대표
