집 값을 잡으려면 어떻게 해야 할까요? 청약, 분양권을 강의하면서 수강생을 만나고 실제 투자도 하는 입장에서 곰곰이 생각해보면 생각보다 간단한 결론이 납니다. 기본적으로 가격이 오르는 이유는 공급이 적고,수요가 많아서입니다.
규제지역은 가격 상승 폭이 더 큽니다. 올라서 규제로 묶었든, 더 오를 것 같아서 미리 묶었든 말입니다. 아파트 시장에서 공급은 △신축 아파트 △리모델링 아파트가 있습니다. 현재 시장은 공급이 많아졌다고는 하지만, 거래가능한 공급은 엄청나게 줄었습니다. 이유는 이렇습니다.
① 분양권을 못 팝니다. 조정대상지역과 투기과열지구 내에서 분양권의 전매가 금지됐습니다. 수도권과 지방 광역시에서도 분양권 전매가 금지된 상태입니다.
② 재개발(입주권)을 못 팝니다. 투기과열지구 내에서 관리처분 이후에는 입주권이 전매금지되고 있습니다.
③ 재건축을 못 팝니다. 투기과열지구에서 조합설립 후에는 매매가 금지됩니다.
④ 공공재개발도 못 팝니다. 못 판다고 정해진 날짜 전에 분양을 했거나 사업시행인가 신청을 했거나 보유·거주를 했거나 등의 매매가능 예외조항도 있습니다만, 이는 극소수입니다. 이 마저도 시간이 지나면 거의 없어질 전망입니다.
여기에 가격 상승을 부추기는 요인이 또 있습니다. △임대차법△인플레이션 △저금리입니다. 임대차법으로 집주인이 들어가 살게 되면서 전세물량이 감소하고 있습니다. 돈을 자꾸 푸는 저금리가 계속되다보니 가격 상승세는 가속화되고 있습니다.
아파트 가격이 상승하는 공급억제측면의 이유를 체크했습니다. 여기에 청약을 좀 아는 입장에서 살펴보면, 몇 가지가 더 보입니다. ① 분양가 상한제 및 고분양가 관리기준 등으로 인한 낮은 분양가 ② 청약 가점제의 높은 비율 ③ 9억원 초과 중도금대출 불가 등입니다.
우선 분양가 상한제 및 고분양가 관리기준 등으로 인한 낮은 분양가가 문제입니다. 서울과 주변 지역 내 분양가는 시세대비 50~60%에 불과합니다. 분양되는 아파트마다 '로또'가 된 겁니다. 청약을 받을 만한 청약 스펙보유자 외엔 이미 청약을 포기하고 매수로 돌아섰습니다. 2020년 상반기부터 시작해서 2020년 하반기에는 매수 정점을 찍었습니다. 각종 빚과 신용을 끌어모아서 집을 사는 '영끌'이 늘어난 이유입니다. 매수자들이 몰리니 당연히 집값은 올랐던 겁니다. 이제 분양가 상한선을 높여야 합니다. 그래야 매수로 돌아선 수요를 청약수요로 되돌릴 수 있다고 봅니다.
청약 가점제의 높은 비율도 문제입니다. 투기과열지구에서 전용면적 85㎡ 미만은 100% 가점제입니다. 조정대상지역에서는 75% 가점제를 적용합니다. 청약에 당첨된다면 돈 나가는 일정에 따라 현금흐름을 계획에 맞도록 짤 수 있습니다. 하지만 가점제가 대부분이고 당첨 자체가 안되니 '무리'해서 사 버립니다. 추첨제를 늘려 청약 대기수요를 확보해야 합니다.
9억원이 초과되는 분양 아파트에 대해 중도금대출이 불가능한 것도 문제입니다. 분양가를 높이고 추첨제를 도입해 다수에게 당첨 가능 확률을 높여주더라도 분양가가 9억원을 초과하면 중도금대출 불가에 걸려 청약을 못합니다. 그럼 청약대기수요로 넘어오고 싶어도 못 넘어옵니다. 일반 주택은 15억원 까지는 대출해줍니다. 이러니 분양 아파트를 기다리느니 매매수요로 넘어가는 겁니다. 분양권 중도금대출도 일반주택과 동일한 주택담보대출비율( LTV)을 적용한다면 매매수요는 청약 대기수요로 꽤 많이 넘어오게 됩니다.
세 가지 외에도 문제는 더 있습니다. 신혼희망타운을 비롯한 공공분양이 늘어나는 게 문제입니다. 민간분양이 감소해 소유 가능한 주택이 없어지는 것과 마찬가지이기 때문입니다.
민간분양에도 신혼특별공급,생애최초 특별공급 등으로 특별공급 항목을 늘려놓은 것도 문제입니다. 작아진 파이를 더 쪼개 먹어야 하는 상황이니 청약을 포기하고 매매로 가버리는 겁니다.
부동산 시장에서 공급을 단기간에 파격적으로 늘리는 것은 불가능합니다. 때문에 아파트 매매시장 참여자(매수수요)를 줄이는 것으로 집값 상승을 둔화시키는 묘수가 필요할 듯 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 박지민 월용청약연구소 대표
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