따라서 근로소득 등 타 소득이 많은 경우에는 종합과세보다 분리과세로 신고하는 게 유리하다. 분리과세는 주택임대수입에서 50%를 필요경비로 빼고 기본공제 200만원을 공제한 뒤 14% 세율을 적용해 소득세를 계산한다. 이때 기본공제는 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람만 공제받을 수 있다. 만약 지방자치단체와 세무서에 등록한 주택임대사업자라면 60%의 필요경비율과 400만원의 기본공제 혜택을 받을 수 있다.
주택임대소득이 있다고 무조건 세금을 내야 하는 것은 아니다. 주택임대소득 외의 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람은 기본공제를 받을 수 있기 때문에 소액의 주택임대수입은 과세되지 않는다. 주택임대사업자는 임대수입이 연간 1000만원 이하라면 세금이 없고, 미등록자는 연 400만원까지는 세금이 없다. 필요경비와 기본공제를 차감하면 과세표준이 0원이 되기 때문이다.
그렇다면 주택임대수입은 어떻게 계산할까. 주택임대수입은 부부가 보유 중인 주택 수에 따라 과세 범위가 달라진다. 부부 합산 1주택자는 주택임대소득이 있더라도 과세되지 않는다. 단 기준시가가 9억원을 초과하는 고가 주택이거나 국외 주택 보유자는 1주택이라도 월세소득에 대해 과세한다. 반면 부부 합산 2주택 소유자는 월세소득에 대해 과세하고, 3주택 이상부터는 월세는 물론 전세도 간주임대료를 계산해 과세한다. 간주임대료란 임대보증금에 대해서도 소득이 발생한 것으로 간주해 과세하는 것이다. 임대보증금을 금융회사에 예치했을 때 받는 이자 정도로 생각하면 쉽다.
간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 차감한 금액에 60%와 고시이자율을 곱해 계산한다. 따라서 3주택 이상이라도 보증금 합계액이 3억원 이하라면 간주임대료를 계산할 필요가 없다. 이자율은 정부가 시장금리를 반영해 매년 고시한다. 지난해는 1.8%였고 올해는 1.2%가 적용된다.
연간 주택임대수입이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 함께 종합과세로 합산해서 신고해야 한다. 종합과세 신고 방법에는 추계신고방법과 장부신고방법이 있다. 추계신고란 장부 작성 없이 수입금액에 일정 경비율을 적용해 소득을 추정하는 방식이다. 장부신고란 실제 임대업에 사용된 비용을 장부로 작성해 신고하는 방식이다. 임대업은 추계신고 때 인정되는 경비율이 낮다. 이 때문에 이자비용이나 수리비 등 실제 비용이 많은 경우에는 지출 증빙을 잘 모아 장부신고 방식으로 신고하는 게 유리하다.
주택임대소득의 세금을 절세하려면 어떻게 해야 할까. 구분등기가 되지 않은 다가구주택은 호수가 여러 개라도 1채의 주택으로 본다. 따라서 부부가 다가구주택 1채를 임대하는 경우 기준시가가 9억원 이하라면 월세를 얼마를 받든 세금을 내지 않아도 된다. 또 전용면적이 40㎡ 이하이고 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택은 2021년 말까지 주택 수에서 제외되고 간주임대료 계산도 하지 않는다.
따라서 소형 주택 100채를 전세로 임대하더라도 세금이 없다. 한편 부부라도 개인별로 소득세가 과세되므로 부동산 취득 때부터 소득세를 고려해 명의자를 결정하는 것이 좋다. 이 경우 직장가입자의 피부양자가 주택임대소득이 생기면 추가적인 건강보험료 부담이 생길 수 있어 주의해야 한다.이승현 < 진진세무회계법인 대표 >
