임대차계약을 1년 단위로 한다면 임대료를 2년 동안 10% 증액할 수 있다는 정부의 판단이 나왔다. 주택임대사업자와 세입자가 합의하는 경우다. 이른바 ‘5% 룰’의 변칙을 인정하는 것이어서 적잖은 파장이 예상된다.
5일 박상혁 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 제출받은 등록임대사업자제도 관련 질의회신에 따르면 국토부는 최근 서울시가 제기한 질의서에 이같이 답했다. ‘민간임대주택특별법(민특법)’ 조문은 임대차계약을 1년 단위로 할 경우 5%씩 인상이 가능한 것으로 해석되기 때문에 민특법과 ‘임대차 3법’ 중 어떤 것을 따라야 하는지에 대한 답이다.
국토부는 이 경우 민특법을 따라야 한다고 해석했다. 국토부는 “세입자가 동의하는 경우에 한해 1년 단위로 계약한 뒤 종전 임대료에서 5% 이내로 증액하는 게 가능하다”면서 “세입자가 계약기간에 동의하지 않을 경우 ‘주택임대차보호법(주임법)’에 따라 2년 계약으로 봐야 한다”고 설명했다.
주임법에 따른 주택 임대차계약 기간은 2년이 기본이다. 전월세 상한제는 이와 연동해 임대료 증액이 2년 단위로 묶인다. 그러나 임대사업자 관련 법령인 민특법은 임대료와 관련해 ‘증액 청구는 임대기간 동안 5% 이내에서 가능하고, 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다’고 규정하고 있다. 이를 거꾸로 읽으면 1년짜리 계약을 맺을 경우 만기 후 갱신 시점엔 5%까지 추가로 증액이 가능하다는 해석이 나온다.
한 세무업계 관계자는 “1년마다 임대차계약을 맺는 경우 기존 조문대로 연 5% 증액이 가능해 특약을 맺는 경우도 있다”면서 “하지만 2년짜리 계약엔 해당되지 않는다”고 말했다. 국토부 관계자는 “민특법 조문은 세입자의 동의를 전제로 1년 단위 계약이 가능하다는 의미”라며 “동의하지 않을 경우 2년 단위 계약이 이뤄진다”고 설명했다.
일각에선 1년 단위 계약일 경우 임대료 증액 폭이 2.5%여야 한다는 주장도 나온다. 하지만 이미 정부가 5% 인상이 가능하다고 안내한 셈이어서 반발이 예상된다. 국토부 해석은 세입자의 동의를 전제로 하고 있지만 전월세 상한제와 계약갱신청구권 시행 이후 임대차시장에서 임대인 우위가 형성됐기 때문이다. 전세 매물이 급감한 상황에서 임차인들이 원하는 조건의 계약을 맺지 못하고 울며 겨자먹기 식으로 동의할 수 있는 셈이다.
국토부는 지난해 비슷한 문제로 민특법을 개정한 바 있다. 당초 임대사업자가 임대료를 올릴 때 ‘연 5%’ 범위에서 가능하다고 규정하고 있었지만 지난해 2월 ‘연’이란 문구를 삭제했다. 임대차계약이 2년마다 맺어지기 때문에 이를 갱신할 땐 ‘5%+5%’의 증액이 가능하다는 해석이 나와서다. 당시 국토부는 모호한 조문으로 인한 혼란이 크다는 법제처 법령해석위원회의 권고에 따라 민특법을 개정했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
