"공급 감소 우려 속 선점 수요 커질 듯"
정부의 집값 안정을 위한 추가규제 움직임이 본격화될 움직임을 보이는 가운데 서울에서는 연말까지 정비사업을 통해 1만1700여 가구가 공급될 예정이다. 특히 민간택지 분양가 상한제를 앞두고 후분양으로 연기할지, 분양을 앞당길지도 시장의 관심사다.
김현미 국토교통부장관은 민간택지 분양가상한제 시행을 시사하는 발언을 지난 8일부터 쏟아내고 있다. 김 장관은 지난 10일에도 국회에서 열린 경제 분야 대정부질문에 출석해 "민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 됐다"며 "대상과 시기, 방법에 대해 면밀하게 검토하고 있다"고 말했다. 분양가 상승률이 서울 아파트 가격 상승률의 2배가 넘을 만큼 높게 형성됐고, 앞으로 분양가를 낮춰서 실수요자의 부담을 줄이고 시장 안정을 추구하겠다는 입장이다.
민간택지 분양가 상한제 부활은 재건축, 재개발 정비사업 추진에 있어 큰 장애요소다. 정비사업이 일반분양 분양가가 낮아질수록 조합원부담이 가중되는 구조이기 때문이다. 실제로 최근 몇 년 사이 HUG(주택도시보증공사)의 분양보증 승인과 관련해 분양가 책정에 어려움을 겪던 분양 사업장들의 분양일정을 연기했다. 후분양까지 사업자의 선택이 아닌 제도적으로 의무화 할 경우 서울 등의 도심지역 내에 신규주택 공급은 차질을 빚을 가능성이 높다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “분양가 상한제가 당장은 분양가를 낮추는 효과가 있겠지만 정비사업 위축 등으로 수년 내 도심에서 신규 공급되는 물량은 급격히 줄어들 가능성이 높다”며 “준공 된지 5년 이내의 새 아파트들의 시세가 더 오를 수 있다” 고 말했다.
올해 분양된 단지들은 2021년께 입주를 시작하게 된다. 분양 물량이 줄어든다는 건 2~3년 뒤 실제 공급이 줄어든다는 얘기와도 같다. 때문에 향후 2~3년내 입주하는 단지들은 새 아파트 프리미엄이 형성될 가능성이 높다는 게 권 팀장의 얘기다. 실제 2008년 분양가 상한제 본격 시행을 앞두고 2007년 말 몰아내기 분양이 이뤄졌다. 한동안 분양시장은 미분양적체로 어려움을 겪었지만, 미분양이 소진된 후에는 공급이 줄면서 주택가격이 다시 올랐던 바 있다.
11일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 서울지역에서 재건축, 재개발 등정비사업을 통해 연말까지 공급될 아파트는 20개 단지, 1만1700가구다. 민간택지 분양가 상한제가 본격적을 시행되기 전 분양을 하려는 건설사가 늘어날 것으로 예상된다. 하반기 서울시 정비사업 분양물량은 전년보다 크게 증가할 것으로 보인다.
다만 청약자들 입장에선 중도금 대출 규제 등으로 목돈마련이 쉽지 않을 것으로 보인다. 그만큼 철저한 자금계획이 수반된 청약전략이 필요한 상황이다.
이달 말에는 동대문구 전농동 청량리4구역에서 롯데건설이 '청량리역 롯데캐슬SKY-L65'을 분양한다. 지하철1호선, 분당선, 경춘선 등 10개 노선이 지나는 청량리역 역세권으로 추후 GTX-B노선과 C노선, 면목성 등 신설 노선까지 들어설 교통 요충지가 된다. 단지는 아파트, 오피스텔, 오피스, 호텔 등이 함께 들어서는 복합단지로 지어진다.
대우건설은 동작구 사당동 사당3구역에 짓는 '이수 푸르지오 더 프레티움'을 분양한다. 지하철 4·7호선 환승역인 이수역을 이용할 수 있고 서리풀터널 개통으로 강남 중심으로 이동하기 쉬워졌다. 미세먼지 차단시스템이 도입되며 가변형 벽체를 적용해 공간 효율성을 높였다.
하반기 서울 분양시장의 최대어로 꼽혔던 강동구 둔촌주공은 분양가 문제로 연내 분양이 불투명한 상황이다. 현재 후분양을 검토중인 것으로 알려졌지만, 구체적인 시기는 미정인 상태다. 연내 분양할 경우 최대 규모 재건축을 자랑하는 만큼 시장에서 선점수요들이 몰리는 등 큰 관심을 끌 전망이다.
GS건설은 동작구 흑석동 흑석3구역에 1772가구, 성북구 장위동 장위4구역에 2840가구 규모의 자이 아파트를 짓고 연내 분양할 계획이다. 삼성물산도 동대문구 용두동 용두6구역에 1048가구 규모의 래미안 아파트를 짓는다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
