'아기곰' 문관식 씨(3)
▷아기곰
내 집 마련이란 건 일생일대 중요한 이슈잖아요. 지금만 어려운 게 아니라 과거에도 어려웠어요. 수치를 갖고 얘기하자면 말이죠. 그땐 소득이 더 낮았으니까요. 옛날엔 집값이 저렴했다고요? 소득은 더 적었어요. 옛날 분들도 내 집 마련을 평생의 목표로 사는 분들이 많았어요. 그래서 ‘내 집 마련은 이제 끝났다’고 임대주택에만 머물 생각은 말아야 해요. 집값이 계속 오르는 일도, 계속 내리는 일도 없습니다. 상승과 하락은 반복해요. 그런데 50이 오르고 50이 떨어지는 걸 반복하면 참 좋겠죠. 하지만 100이 오르고 10이 떨어지는 식으로 진행돼요.
▶구민기 기자
집값이 꾸준히 상승한다는 말씀인 거죠?
▷아기곰
네. 지난 30년 동안 집값이 상승한 것과 하락한 걸 비교해 보면 7 대 1의 비율입니다. 무슨 얘기냐면 7이 오르면 1이 내린다는 말입니다. 범위를 20년으로 좁히면 20 대 1입니다. 정교하게 계산하지 않더라도 오른다고 베팅하면 대부분 맞습니다. 그래서 하락한다는 주장을 하는 건 용감한 일이기도 하죠.
어쨌든 상승과 하락은 반복한다는 게 중요합니다. 집값이 계속 오른다고 해서 포기할 게 아니라 하락은 반드시 또 온다는 걸 아셔야 해요. 그런데 긴 상승과 짧은 하락이기 때문에 자신에게 잘 맞는 내 집 마련 전략을 찾는 게 중요합니다.
▶조성근 부장
외환위기나 금융위기 때처럼 집값이 뚝 떨어졌을 때 내 집 마련을 하고 싶은 게 사람 심리인데요.
▷아기곰
그땐 못 합니다. 그때 할 수 있는 사람들이 고수예요. 저 같은 경우에는 그때 샀어요.
▶구민기 기자
주변 시세보다 얼마나 낮았던 거죠?
▷아기곰
경매가 아니라 급매로 산 건데도 시세표보다 낮게 샀어요. 당시 회사에서 주변 사람들이 얼마나 저를 비웃었는데요. ‘총명한 줄 알았더니 집을 팔아야 할 시기에 사는 바보’라고 말이죠. 그래서 저는 스스로 바보라고 말하고 다녔어요. 하지만 몇 년 후에 ‘선견지명이 있다’는 말을 들었죠. ‘다음에 그런 기회가 오면 꼭 가르쳐달라’는 말도 나왔어요.
그러다 금융위기가 터졌습니다. 그래서 타이밍이 왔다고 말을 해줬죠. 그랬더니 ‘과거에 성공했을 땐 한국만 망했지만 지금은 전세계가 폭망하고 있어서 다시는 경제가 살아나지 못한다’며 사지 못하더라고요. 이런 기회가 다시 오면 그 분이 그땐 집을 살 수 있을까요? 또 못 삽니다.
투자라는 건 굉장히 쉽습니다. 쌀 때 사서 비쌀 때 팔면 됩니다. 하지만 저렴할 땐 겁을 먹어요. 자기 자신과의 싸움입니다. 정보를 얻을 필요도 없어요. 자신만 이기면 돼요. 2006년부터 실거래가 통계가 나왔으니까 그때부터 쌓인 데이터를 분석해 보시면 집값이 떨어지거나 바닥을 쳤을 때 거래보다 집값이 오르거나 비쌀 때 거래가 많습니다. 논리적으로 생각하면 쌀 때 사야하지만 사람들은 그때 안 삽니다. 집을 살 때 가장 큰 동요는 탐욕과 공포입니다. 지금 못 사면 기회를 놓친다는 간절함이 있다면 떨어질 때 집을 사겠지만, 반대로 집을 여러 채 사려는 사람들은 탐욕 때문에 오를 때 집을 삽니다.
가장 좋은 주택정책은 1가구 1주택자를 늘리는 정책입니다. 많은 사람들이 자기 집에서 마음 편히 살 수 있게 만드는 정책을 쓰는 게 가장 좋습니다. 집값을 떨어뜨리면 무조건 좋을 것 같지만 과거 데이터를 들여다 보면 집값이 떨어질 때 자가보유율도 떨어집니다. 아이러니하죠?
▶조성근 부장
지금도 사라고 하셨잖아요?
▷아기곰
반등 직전이라고 말씀드렸잖아요. 강남은 이미 반등했지만 아직 오르지 않은 곳들도 꽤 있습니다. 오르기 시작한 곳들도 있고요. 좋은 매물이 나올 가능성이 많다는 얘기입니다.
▶조성근 부장
무주택자들은 경제위기를 기다릴 게 아니라 시장이 다시 오를 것 같으면 길목을 지켜서 사라는 말씀이신 거죠?
▷아기곰
네. 경제위기를 기다리겠다는 건 홈런치겠다는 겁니다. 신인 타자가 첫 타석에서 초구를 받아쳐 홈런을 노리는 거죠. 칠 수 있을까요? 헛스윙이죠. 어깨에 힘이 들어가니까요. 투자도 마찬가지입니다. 가볍게 해야 돼요. 은행에 넣는 것보다 두세 배 정도 이익을 보겠다거나, 발바닥에 사는 것보다 무릎 정도에 사겠다는 마음으로 들어가야 합니다. 역사에 길이 남을 홈런을 치겠다는 마음을 먹으면 삼진 아웃 당합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 이시은 인턴PD 편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
