계약시 등기부등본 확인 필수
"위임장 및 이의없음 확인해야"
최근 공동명의 집들이 늘고 있습니다. 집값이 높다보니 부부가 힘을 합쳐 집을 마련하기도 하고, 향후 증여나 상속 등과 같은 문제에 앞서 여러명이 공동명의를 하기도 합니다. 임대인(집주인) 입장에서는 나름의 사정이 있다지만, 임차인(세입자) 입장에서는 어떨까요? 계약을 하려다보니 집주인이 여러 명이라면 불안할 수 있습니다. 이 중에 누구 한명이라도 다른 마음을 먹게 됐다가, 보증금을 못받거나 분쟁에 휘말리지 않을까 하는 마음입니다.
◆공동명의인 집주인이 오지 않았다면?
A씨와 B씨 역시도 어렵게 집을 구하고 계약을 하려고 보니 임대인이 2명 이상인 경우입니다. A씨는 공인중개사를 통해 거래를 했습니다. 임대인이 공동명의로 두명(어머니와 아들)인데 그 중 한 명인 어머니와 계약을 했습니다. A씨가 받아든 계약서상에는 임대인 두 명의 이름과 주민등록번호, 집주소, 연락저가 기재됐습니다. 도장이 찍혀있었습니다.
하지만 A씨는 불안합니다. 우선 임대인 두 사람 모두의 신분증을 확인 아직 못했습니다. 혹시나 허위기재를 했다면 나중에 문제가 있기 않을까 걱정이 됩니다. 또 공동명의 한 사람이 오지 않은 것도 마찬가지입니다. 나중에 공동명의의 아들이 계약무효를 주장하기라도 하면 어쩌나 하는 마음입니다. 또 하나 걱정거리가 있습니다. 이름과 주민번호는 일치했는데, 주민등록상 주소와 등기부등본상 주소가 다른 점입니다. A씨는 현재 계약금만 지불한 상태입니다. 이제부터라도 어떤 조치를 취해야 안전할지가 궁금합니다.
[부동산 법률방]
부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 모든 주택임대차계약을 체결할 때 공통적으로 필요한 절차이지만, A씨는 우선 부동산등기부등본 상 소유자 및 기타 물권 등 관계를 확인하고, 계약상의 임대인이 그 소유자가 맞는지(또는 임대인의 대리인이 적법하게 권한을 위임받은 사람인지) 신분증 등으로 확인해야 합니다. 또 공인중개사로 하여금 확인설명서를 작성하도록 해야 합니다.
A씨의 경우처럼 공동소유인 주택에 대해 임대차계약을 체결할 때에는 주의할 점이 있습니다. 공동임대인 전부 계약 당사자로 기재되어 있는지, 적법한 위임장에 의해 대리권한이 수여되어 있는지 등을 확인할 필요가 있습니다. 다소 늦은 감이 있지만 잔금을 지급하기 전까지라도 임대인의 신분증 또는 위임장(인감증명서)을 반드시 확인하셔야 합니다. 이 부분에 대한 확인설명서를 공인중개사로부터 받으시길 바랍니다. 더불어 성명과 주민등록번호만 일치하면, 등기부상 주소와 주민등록상 주소가 일치하지 않아도 문제없습니다.
◆집주인이 무려 5명, 계약해야 하나요?
B씨는 마음에 드는 아파트 전셋집을 발견했습니다. 물건을 확인하기 위해 등기부등본을 출력해 봤습니다. 그런데 근저당은 없는데 공유자자 5명이나 됐습니다. 등기원인은 상속으로 돼 있었습니다. 권리자 및 기타상에는 공유자 지분은 1명이 11분의 3(3/11)이었고, 나머지 4명이 11분의 2(2/11)씩 보유하고 있었습니다. 등기부등본상 보니, 성이 같고 4명은 돌림자를 썼습니다. 가장 지분이 많은 1명은 아버지로 보이고 나머지는 자식들로 추정됩니다.
B씨는 꼼꼼히 등기부등본을 다시 확인해봤습니다. 자식들 4명은 다 다른 주소로 되어 있었습니다. 아버지로 추정되는 1명은 주소가 해당 아파트로 되어 있었습니다. 부동산에 나온 물건이기 때문에 5명 중 누가 집을 내놨는지는 아직 모릅니다. 5명 집주인의 경우 계약 시에 어떤 주의사항이 있을지 궁금합니다.
[부동산 법률방]
부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. B씨의 경우 공유관계에 있는 주택의 임대차에 대한 질문입니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정합니다. 그러므로 B씨의 경우 원칙적으로는 11분의 6(6/11) 이상의 지분을 가진 분들과 임대차계약을 체결하고 계약서에 그분들의 서명을 받아야 합니다. 그렇지 않을 경우, 다른 공유자들이 그 임대차계약을 공유물의 무단 관리행위라고 주장하면 그 계약 체결 행위가 무효로 될 수 있습니다.
하지만 공유자들 중 1인이 다른 공유자들의 권한을 위임받아 대표로 임대차 계약서에 서명 날인하는 경우에는 예외입니다. 적법한 계약 체결이 가능합니다. 반드시 여러 공유자들의 서명을 고집하지 않아도 됩니다. 중요한 점은 공유자 지분의 과반수는 임대차계약 체결에 대해 동의하거나 적어도 이의가 없어야 합니다. 계약 체결 전에 이 점을 꼭 확인하시기 바랍니다.
정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
