양도소득세는 부동산의 양도금액과 취득금액 간 차익에서 보유기간에 따른 장기보유특별공제액을 차감해 그 크기에 따라 6~42%의 세율을 적용하는 세금이다. 일반적으로 양도 당시 1가구가 1주택을 2년 이상 보유한 경우라면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 비과세 대상이라 하더라도 양도금액이 9억원을 초과하는 경우에는 전체 양도차익 중 양도금액이 9억원을 초과하는 비율만큼은 과세 대상이 된다. 이 경우에도 1주택자에게는 보유기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용되므로 실제 세 부담은 크지 않은 편이다.1가구 2주택이지만 불가피한 상황으로 인정해 1가구 1주택 비과세를 적용해주는 사례도 있다. 그중 하나가 일시적 2주택이다. 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 이사 등으로 새로운 주택을 취득해 2주택이 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 안에 종전 주택을 양도하면 1주택으로 간주돼 비과세 혜택을 받을 수 있다.
하지만 1주택 비과세 대상이라 해도 2017년 8·2 대책과 지난해 9·13 대책으로 강화된 1주택 비과세 요건에 주목해야 한다. 이전에 비해 일반적인 비과세 요건이 강화됐기 때문이다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 새로 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야만 비과세를 받을 수 있도록 요건이 강화됐다. 조정대상지역이 아니거나, 조정대상지역이라도 2018년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 이 요건을 적용받지 않는다.
2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 추가로 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 처분유예기간 3년이 2년으로 축소됐다. 하지만 조정대상지역에서 신규 주택을 2018년 9월 13일 이전에 취득했거나, 종전 주택이 조정대상지역에 있지 않으면 종전의 유예기간 3년을 적용받을 수 있다.
양도세 계산 시 보유기간이 3년 이상인 경우에는 보유기간에 1년당 2%씩을 양도차익에서 차감하는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 보유기간이 15년 이상인 경우엔 최대 30%가 적용된다. 하지만 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가 주택은 3년 이상 보유 시 1년당 8%를 적용해 최대 10년 이상 보유 시 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.
2020년 1월 1일 이후 양도하는 1가구 1주택 비과세 대상 고가 주택은 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받으려면 2년 이상 거주해야 하는 것으로 요건이 강화됐다. 추가된 2년 이상 거주 요건은 주택의 취득 시기와 상관없이 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용된다. 이 같은 거주 요건을 충족하지 못하면 최대 30%의 장기보유특별공제만 적용받게 된다.
마지막으로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택은 1가구 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년을 적용할 때, 주택의 실제 취득일부터가 아니라 1주택이 된 시점부터 적용하는 것으로 요건이 강화됐다. 종전에는 다주택자도 기존 주택을 처분해 1주택이 되면 실제 취득일부터 2년 이상 보유하면 됐기 때문에 1주택이 되고 곧바로 양도해도 비과세 요건을 갖출 수 있었지만 2021년 이후에는 1주택이 되고 2년이 지나야 비과세를 받을 수 있는 것이다.
2주택인 경우에도 세법에서 예외적으로 1주택 비과세 대상으로 인정해주는 일시적 2주택, 상속·동거봉양·혼인 등으로 인한 2주택은 1주택으로 간주해 예외적으로 취득일부터 보유기간을 계산할 수 있다.
이호용 국민은행 WM스타자문단 세무사
