국내 상장 리츠 중 최대 규모인 홈플러스 리츠가 상장을 앞두고 싱가포르에서 러브콜을 받았다. 해외 기관투자자의 관심을 발판 삼아 글로벌 리츠로 도약할 계획이다. 27일 서울 여의도에선 한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사(이하 홈플러스 리츠)의 기자간담회가 열렸다. 홈플러스 리츠 운영을 맡은 구영우 한국리테일투자운용 대표의 발걸음이 바빠졌다. 그는 간담회에서 설명을 마치자마자 곧바로 인천공항으로 향했다. 싱가포르에서 200개 해외기관투자와의 간담회가 예정돼 있어서다.
리츠(REITs)는 부동산 투자전문 자산관리회사(리츠AMC)가 우량한 주거 및 비주거 상업용 부동산에 투자하고, 투자부동산의 임대수익과 자산가치 상승에 기반한 투자수익을 투자자에게 배당의 형태로 분배해주는 부동산 간접투자 상품이다. 상장된 리츠는 배당수익률도 거둘 수 있다는 게 특징이다.
구 대표는 "2년간 리츠상품을 준비하면서 리츠 시장이 활성화돼 있는 해외시장을 겨냥했다"며 "일본은 저금리 구조로 우리의 수익률이면 호평을 받을 것으로 예상되고, 200개 기관이 미팅에 나온 것만 봐도 해외 쪽에서 상당히 관심을 많이 갖고 있는 것"이라고 밝혔다.
해외투자를 염두에 두고 대표주관사도 씨티그룹글로벌마켓증권, 골드만삭스증권회사 서울지점에 맡겼다. 공동 주관사는 미래에셋대우 NH투자증권 노무라금융투자 다이와증권캐피탈마켓코리아다.
구 대표는 "사전에 참여할 수 있는 금액을 정해달라는 일부 헤지펀드의 요청도 있고, 외국계 헤지펀드는 2억5000만불(약 2794억원) 수준의 사전 검토 의사를 표명하기도 했다"며 "최종 청약 결과가 나와봐야 알겠지만, 지금 같은 분위기로는 기관투자자 수요가 있어 청약을 받는 데 문제 없을 것으로 예상된다"고 전망했다.
기관 수요 예측에도 해외투자자의 유입이 많아질 것으로 기대하고 있다. EPRA Index(글로벌 지수) 편입도 기대되고 있어서다.
그는 "지수 편입이 확정된 것은 아니지만, 해당 지수산출 기관이 최근 제시한 기준은 충족하고 있는 상황"이라며 "글로벌 부동산 플레이어들의 자금이 유입되면, 유동성이 충분히 확보될 것"이라고 말했다.
◆홈플러스 리츠, 해외보다 높은 배당수익률…부채비율 40%대로 '안정성'
홈플러스 리츠는 국내 최대 규모의 상장 리츠다. 총 자산 규모는 4조3000억원으로 국내 최대규모다. 공모희망가는 4530원~5000원으로, 공모규모는 1조5650억원~1조7274억원이다. 시가총액은 2조5000억원에 달할 전망이다.
구 대표는 "기존에 상장한 6개 리츠의 시장 규모는 1000억원 수준이지만, 홈플러스 리츠는 압도적"이라며 "시장의 성장성을 확대하면서 올해 상장 리츠의 성장이 본격화할 것"이라고 내다봤다.
홈플러스 리츠는 전국 지역별 핵심 상권에 위치한 홈플러스 매장 51개를 매입한다. 2020년 3월부터 2023년 3월까지 한번씩 1700억~2300억원 규모로 리츠에 편입하지 않은 홈플러스 소유 매장에 대한 콜옵션을 행사할 수 있는 권리도 받았다. 감정평가액은 4조3000억원으로 책정했다.
홈플러스 매장의 자체적인 투자매력도 보유하고 있다는 설명이다. 서울 인천 경기 등 수도권에 위치한 홈플러스 점포의 비중은 69%에 달한다. 또 임대차 계약도 평균 14년으로 상장 리츠 그룹의 평균임대차기간(5.1년)보다 긴 편이다.
임대차 계약 관련 위험도 줄이려고 노력했다. 구 대표는 "51개 매장을 3개조로 나눠 임대 종료 시점을 분산했다"며 "만료 시점에 텀을 주면서 사전에 준비할 수 있는 기간을 갖고자 한 것"이라고 설명했다.
공룡 수준인 홈플러스 리츠는 기존 상장 리츠와의 차이도 강조했다. 투자매력으로는 안정성을 내세웠다. 부채비율을 40%대로 적정 수준을 유지한다는 계획이다. 지난해 11월 기준 신한알파리츠의 부채비율은 56.8%, 이리츠코크렙은 59.4% 수준이다.
배당매력도 높였다. 올해 배당수익률도 6.6~7.0%, 2020년은 6.9~7.4%로 책정했다. 이는 싱가포르 포춘 리츠(Fortune REIT)의 5.5%, 일본 이온 리츠(AEON REIT)의 3.6%보다 높은 수준이다.
국내 개인투자자들에겐 간접투자상품으로 효자노릇을 할 수 있도록 힘쓸 계획이다. 배당수익률은 6.6~7%로 책정했다. 임대료 상승률을 2.5%로 고정해 배당수익률을 높여 투자자에게 많은 이익을 주기 위한 방안이었다. 한국리테일자산운용은 자산관리 수수료도 0.07%로 보통(0.10~0.50%)보다 낮은 구조를 책정했다.
상장 후 주가 상승세가 이어질 지가 관건이다. 그간 상장한 리츠 중 신한알파리츠 외에는 주가가 부진했다. 케이탑리츠는 2012년 상장 당시 공모가는 5000원이었지만, 최근 주가는 1000원대도 밑돌고 있다. 지난해 상장한 이리츠코크렙은 상장 후 공모가(5000원)를 하회하고 있다.
이번 공모는 주식시장 전체에서 2017년 넷마블 이후 최대 규모다. 홈플러스리츠는 신주 공모 방식으로 지분의 70%를 상장한다. 홈플러스스토어즈가 홈플러스 리츠법인의 지분 30%를 취득하게 된다. 수요예측은 28일부터 3월13일 사이 진행되며, 3월18일~20일 공모주 청약을 거친다. 상장예정일은 3월29일이다.
고은빛 한경닷컴 기자 silverlight@hankyung.com
