1년마다 실거주 여부·보유 주택수 확인…대출 회수도
연소득 1억원 초과 1주택 가구도 집을 팔지 않고 ‘대전살이(대치동 전세살이)’를 할 수 있게 됐다. SGI서울보증이 1주택 가구에도 무주택 가구와 마찬가지로 소득 제한 없이 전세보증을 공급하기로 해서다.
금융위원회는 이 같은 내용을 핵심으로 한 ‘9·13 전세보증 요건 강화방안’을 마련해 오는 15일부터 시행한다고 7일 발표했다. 공적 보증기관인 주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG), 민간 보증회사인 SGI서울보증은 15일부터 2주택 이상을 보유한 다주택 가구에는 전세자금대출 신규 보증을 해 주지 않기로 했다.
또 주금공과 HUG는 1주택 가구에 대해 1억원 소득 요건을 신설, 부부 합산 연소득이 1억원을 초과하면 신규 전세보증서를 발급하지 않기로 했다. 공적 보증기관과 달리 SGI서울보증은 1주택 가구에 소득 요건을 적용하지 않는다. 부부 합산 소득이 1억원을 넘어도 현재와 마찬가지로 SGI서울보증에서 전세보증을 받을 수 있다. 이는 ‘9·13 대책’이 교육과 장거리 통근 등으로 1주택을 보유하고도 전세대출을 받으려는 중산층마저 옥죈다는 비판을 의식한 것으로 풀이된다.
3개사 모두 보증 한도가 있다. 무한정 전세보증을 받을 수는 없다는 얘기다. SGI서울보증의 전세보증 한도는 5억원이다. 주금공과 HUG의 한도는 각각 2억원과 4억원이다.
◆1주택 가구엔 ‘숨통’
1주택을 갖고 있으면서 부부합산 연소득이 1억원을 초과하는 가구가 전세대출보증을 받으려면 민간 보증회사인 SGI서울보증을 이용하면 된다. 보증 한도는 있다. SGI서울보증은 전세대출보증을 최대 5억원까지만 내 준다. 예를 들어 자녀 교육을 위해 서울 대치동에 10억원짜리 아파트에 전세를 살고자 한다면, 5억원까지 SGI서울보증에서 보증서를 받아 은행에서 대출받으면 된다. 나머지 5억원은 부부가 기존 주택을 담보로 맡기든지, 신용대출을 쓰든지 알아서 마련해야 한다.
SGI서울보증은 공적 기관보다 전세대출 보증을 받을 때 내야 할 보증료율이 높다. HUG 상품은 매년 보증금의 0.128%(아파트 기준), 주금공 상품은 0.05~04%를 보증료로 내야 한다. 반면 서울보증 보증료는 은행이나 대출자 신용등급에 따라 차이가 있지만 통상 공적 기관보다 0.4%포인트 정도 높다. SGI서울보증의 경우 전세대출 금리에 보증료가 포함돼 있다.
1주택 보유 가구의 경우 공적 보증기관인 주금공과 HUG로부터 전세대출보증을 받을 수는 있다. 그러나 부부합산 연소득이 1억원을 초과해선 안 된다. 임차보증금과 전세대출보증에도 한도가 있다. 주금공은 수도권 기준으로 임차보증금 한도는 5억원, 이에 대한 전세대출보증 한도는 2억원으로 두고 있다. HUG는 임차보증금 한도가 5억원, 보증한도가 4억원이다. 다만 HUG의 전세대출보증 상품은 전세금 반환보증 가입자에 한해 가입할 수 있다.
부부 합산 연소득 1억원 이하인 1주택자는 주금공 보증을 받을 때 부부 합산 연소득이 7000만 원을 넘으면 보증료율이 올라간다. 맞벌이 신혼부부는 연소득 8500만 원, 자녀가 1명인 가구는 8000만 원, 2자녀 가구는 9000만 원, 3자녀 이상 가구는 1억 원을 초과하면 보증료율이 올라간다.
◆은행은 1년마다 실거주 등 확인
전세대출을 취급한 금융회사는 1년마다 실거주 여부와 주택보유 수 변동 여부를 확인할 예정이다. 실제 거주하지 않은 것이 확인되면 전세대출을 회수할 수 있다. 2주택 이상 보유한 것이 확인되면 전세보증 연장을 제한한다. 보증 만기 전에 1주택 초과분을 처분해야 연장이 된다는 의미다. 이 같은 내용은 전세대출에 따른 약정서에 들어갈 예정이다.
기존 전세대출이 있는 다주택자는 주택 한 채를 남기고 나머지 주택을 2년 안에 판다는 약정을 맺으면 기존 조건대로 대출을 연장할 수 있다. 대출 연장은 1회만 가능하다. 1주택자는 기존 조건대로 만기 연장이 가능하다. 다만 부부합산 연소득 1억원 이상 1주택자가 다른 전셋집을 구하기 위해 전세대출을 받는다면 서울보증을 이용해야 한다.
가구당 보유주택에는 부부합산 기준으로 주택과 등기상 ‘상가 및 주택’으로 등재된 복합용도 주택이 포함되는 반면 오피스텔은 제외된다. 분양권 또는 조합원 입주권도 주택 보유 수에 포함되지 않는다.
전세보증 요건을 따질 때 보유 주택 수에 포함하지 않는 경우도 있다. 정부는 △사용승인 후 20년 이상 지난 단독주택(노후 단독주택) △전용면적 85㎡ 이하 단독주택(소형 단독주택) △소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택 등이 예외 사례에 해당한다고 밝혔다.
또 전세대출보증 규정이 바뀌기 전인 10월15일 전에 전세계약을 체결했다면 옛 제도를 적용한다. 주택보유 수나 1주택 가구에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증을 이용할 수 있다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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