양도세·종소세 줄일 수 있지만
장기보유 단독명의 주택은
증여세·취득세 부담 커질수도
지난 7월30일 정부는 개정세법안을 발표했다. 주택에 대한 종합부동산세 부담이 내년부터 커지는 것은 명확한 것 같다. 그래서 절세를 목적으로 주택의 소유권을 부부간에 공동명의로 변경하는 사례를 자주 본다. 실제로 부동산을 부부 공동명의로 변경하면 누진세율 구조의 다양한 세금을 줄일 수 있다. 매각할 때 양도소득세를 줄일 수 있고, 임대소득에 대해서는 종합소득세를 줄일 수 있다. 또한 보유하고 있는 동안에는 종합부동산세도 줄일 수 있다. 그리고 여생의 마지막 단계에서는 자녀들에게 상속세 부담도 줄여줄 수 있다. 그래서 부부간에 절세를 목적으로 한 가장 이상적인 재산 지분비율은 5 대 5라고 볼 수 있다.하지만 세대를 기준으로 한 채의 주택을 단독명의로 오랫동안 보유했다면 공동명의로 변경하는 것은 신중할 필요가 있다. 공동명의를 통한 절세 효과보다 증여세나 취득세 부담이 더 커질 수 있기 때문이다.
1주택을 보유하고 있다면 양도소득세는 부담스럽지 않다. 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도소득세가 전혀 나오지 않는다. 양도하는 금액이 9억원을 초과해 고가주택으로 구분되더라도 양도가액 중 9억원을 초과하는 비율에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세된다. 예를 들어 4억원에 취득한 주택을 10억원에 매각했다고 가정해보자. 실제 매매차익은 6억원이지만, 양도소득세가 과세되는 양도차익은 6000만원이다. 양도가액 중 9억원을 초과하는 금액의 비율, 즉 10억원 중 1억원이 차지하는 비율을 실제 매매차익에 곱해 과세 대상 매매차익을 만들어 낸다. 또한 1가구 1주택으로 비과세요건을 만족한 고가주택은 장기보유특별공제를 최대 80%까지 인정해준다. 일반 부동산에 대한 장기보유특별공제가 30%인 것을 고려하면 상당히 큰 공제금액이다.
그런데 단독명의로 상당한 기간을 보유하고 있던 1주택을 부부 공동명의로 변경하면 양도소득세 계산에 불리한 점 하나가 발생한다. 장기보유특별공제를 계산할 때 공동명의자가 된 배우자는 증여시점부터 보유기간을 계산해 장기보유공제를 적용한다. 1주택 보유자에 대한 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 경우에 가능하며 1년에 8%씩 공제해주지만, 증여로 취득하면 증여 시점부터 보유기간을 계산한다. 10년 전에 4억원에 취득했고, 현재 시가는 10억원(공시가격 7억원)인 아파트가 있다고 가정해보자. 이 아파트를 1가구 1주택 단독명의로 매각했다면 양도소득세는 62만원 정도로 계산된다.
이 아파트를 배우자에게 50% 증여한 뒤 3년 후 매각할 때 당초 명의자는 23만원 정도의 양도소득세가 계산된다. 반면 증여를 통해 공동명의자가 된 배우자는 216만원 정도의 양도소득세가 계산된다. 부부의 양도소득세를 합하면 239만원이 돼 오히려 단독명의로 매각했을 때보다 양도소득세 부담이 두 배 이상 커진다. 더구나 부부 공동명의로 변경하면서 부담한 취득세 1400만원을 고려하면 절세 목적으로 공동명의로 변경했다는 말이 민망하게 느껴진다.
종합부동산세를 줄이기 위해 공동명의로 변경하는 것도 조심해야 한다. 증여를 통해 공동명의로 변경하면 종합부동산세는 각자를 기준으로 과세되는 것은 맞다. 하지만 1주택을 단독명의로 보유할 때 누렸던 두 가지 세금 혜택을 포기해야 한다. 첫째, 종합부동산세 기준금액이 9억원에서 6억원으로 하향 조정된다. 둘째, 공동명의로 변경하는 경우 종합부동산세의 세액공제를 받을 수 없게 된다. 현행 종부세법에서는 세대를 기준으로 1주택을 단독명의로 보유한 경우에 한해 60세 이상 소유자에게는 최대 30% 세액공제 혜택을 준다. 또한 5년 이상 보유한 경우에는 최대 40%까지 세액공제해준다. 연령 요건과 보유기간 요건을 만족하는 경우 최대 70%까지 세액공제가 가능하다. 하지만 1주택이라도 공동명의로 변경하면 이 혜택을 받을 수 없다. 부부 공동명의로 변경하면 각자를 기준으로 종합부동산세를 계산하기 때문에 세액공제 혜택을 배제한 것으로 추정된다.
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