나홀로, 대단지와 비교는 무리
10년 상승률로 추정가 바꾸고
고정값 아닌 일정범위 통보를
"현 기준으론 갈등·소송 우려"
[ 선한결 기자 ]
서울 서초구가 올해 부활한 재건축초과이익환수제의 부담금 산정 방식이 현실적이지 않다며 국토교통부에 개선 방안을 제시했다. 기존 국토부 매뉴얼은 새 단지 준공 시점의 주택가액 추산 기준, 조합원별 부담금 배분 방법 등이 모호해서다. 재건축 부담금은 국토부 매뉴얼에 따라 산정하지만 총괄적인 부과 권한은 각 지방자치단체장에게 있다. 서초구는 올해 서울에서 유일하게 재건축단지 부담금을 공식 추산해본 자치구다. 지난 5월 반포현대아파트에 부담금 추정치를 공지했다.
◆단지 규모 등 고려해 가격 산출해야
25일 서초구는 재건축초과이익환수제 5개 분야 개선방안을 마련해 국토부에 건의했다고 밝혔다. 조은희 서초구청장은 이날 기자간담회를 열어 “기존 국토부 매뉴얼은 기준이 구체적이지 않아 현장 적용에 무리가 많다”며 “구청 실무진과 민간 전문가 논의로 만든 개선 방안을 국토부에 정식 제출하고, 서울시에도 같은 내용의 참고 자료를 전달했다”고 말했다. 개선방안은 서초구 관계자, 변호사, 회계사, 감정평가사, 정비사업전문관리업자 등이 약 한 달 반 동안 논의를 거쳐 만들었다.서초구는 국토부에 준공 시점 주택가액 산정 기준을 구체화할 것을 제안했다. 국토부 매뉴얼엔 명확한 산정 기준이 없기 때문이다. 국토부 매뉴얼에 따르면 재건축 초과이익은 준공 시점 새 단지 주택가액에서 재건축사업 개시 시점 주택가액, 평균 주택가격 상승분, 공사비 등 개발비용을 빼는 식으로 계산한다. 주요 변수인 준공 후 새 단지 집값은 순전히 현재의 예상치다. 이 수치에 따라 부담금 예상액이 크게는 수억원까지 차이날 수 있다. 조 구청장은 “기존엔 별다른 기준이 없다 보니 소형 ‘나홀로 단지’에도 인근 대단지 시세를 포괄 적용해 미래 가격을 추산한다”며 “단지 규모와 입지 조건, 조망권 차이 등을 개별적으로 고려해 인근 시세를 적용해야만 현실적인 주택 가액 예상치를 내놓을 수 있다”고 지적했다.
미래 주택가격 추산 시 과거 10년 평균 상승률을 적용해 계산하자는 건의사항도 담았다. 국토부 매뉴얼은 추진위 인가 시점부터 현재 시점까지 평균 집값 상승률을 활용한다. 집값이 가파르게 뛰기 시작한 2~3년 전 추진위 인가를 받은 단지는 10년 전 추진위 인가를 받은 인근 단지보다 훨씬 높은 상승률을 적용받는 식이다. 조 구청장은 “지난 10년간 가격 상승률을 적용하면 미래 가격 추정에 대한 시장 보편성을 높일 수 있다”고 설명했다.
서초구는 부담금 산출 시 일관적인 주택공시가액 비율을 적용할 것을 주문했다. 기존엔 개시 시점엔 공시가의 60%를, 준공 시점엔 90%를 차등 적용한다.
아울러 부담금 예상치는 특정 액수 대신 범위로 고지하자고 했다. 미래 가격 예상치 등 불확실한 변수가 많기 때문에 단일값 대신 예상 최저치와 최고치를 전달하자는 얘기다. 부담금 배분 방식에도 구체적 기준이 필요하다고 지적했다. 현행 규정은 지자체가 조합에 부담금을 부과해 조합이 자체적으로 부담금을 나누도록 하고 있다.
◆“이대로는 실행 불가”
서초구가 재건축초과이익환수제 개선안을 주장하는 것은 반포현대아파트 부담금 추정치 산출 과정에서 큰 혼란을 겪어서다. 반포현대는 조합이 최초 제출한 추정치(850만원)와 서초구의 추정치 간 간극이 지나치게 큰 것으로 나타나 통보가 한 차례 미뤄졌다. 서초구 추정치인 조합원당 부담금 1억3569만원은 시장 예측을 훨씬 웃돌았다. 서초구 관계자는 “반포현대 부담금 추산 과정에서 조합과 서초구, 국토부가 사용한 기준이 각각 달랐다”며 “명확한 기준이 없다면 앞으로도 주체별 부담금 예정치가 들쭉날쭉할 것”이라고 말했다.
강남권에는 재건축초과이익환수제 부담금 예상치를 계산해야 하는 단지가 여럿 있다. 서초구에선 반포주공1단지 3주구가 오는 28일 시공자 선정 총회를 앞두고 있다. 시공사 본계약이 끝나면 30일 이내에 부담금 추정 자료를 제출해야 한다. 조 구청장은 “지금대로라면 부담금을 거두지 못할 정도로 기준이 모호하다”며 “기준이 객관적이고 공평하지 않아 조합과 조합원, 조합과 지자체 간 갈등과 소송이 우려된다”고 말했다.
이번 개선방안이 제도에 반영될지는 미지수다. 국토부 관계자는 “서초구의 건의문을 접수했다”며 “부담금 예정액의 정확도를 높여야 한다는 취지로 이해하는데, 이미 고도의 감정평가 기법을 활용해 아파트의 주변 환경을 최대한 세세하게 반영하고 있다”고 말했다.
선한결 기자 always@hankyung.com
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