상가 임차인에게 권리금은 보증금과 더불어 자산의 가장 큰 비중을 차지한다. 임대차계약 종료 시 임차인은 보증금뿐만 아니라 권리금 회수에 많은 주의를 기울이게 된다. 상가건물임대차보호법은 임차인이 영업을 위해 설치한 시설물과 영업을 하면서 생긴 노하우 등에 대한 재산적 가치를 회수할 수 있게 한다. 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 정당한 이유 없이 방해하지 못하도록 하는 것이다.임차인은 임차한 상가에서 영업을 계속하기를 원한다면 임대인에게 계약을 갱신해줄 것을 요구할 수 있다. 계약위반 등 특별한 사정이 없는 한 갱신요구권 행사로 임차인은 총 5년간 영업을 할 수 있게 된다. 이때 갱신요구를 하면 총 5년간 영업을 할 수 있으니 권리금도 그 범위 내에서만 회수할 수 있는 건 아닌지에 대한 문제가 발생한다. 명문 규정이 있는 갱신요구권과 달리 총 5년 범위 내에서만 권리금 회수 기회를 보호한다는 제한규정은 없기 때문이다.
권리금 규정은 임대인이 임대차 기간 종료 3개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수행위를 방해하지 못하도록 하고 있다. 따라서 임대인이 해당 기간이 아닌 임대차 종료 이후 권리금 회수 기회 보호를 요구하면 소용이 없을 수도 있다. 이런 경우 임차인이 주선한 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임을 요구하는 등으로 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하더라도 법에서 금지하는 행위에 해당하지 않을 가능성이 있다. 임대차 기간이 종료되기 3개월 전보다 이전 시점도 마찬가지다.
결국 임차인 입장에서는 임대차계약이 더 이상 갱신 없이 종료될 것으로 예상되는 경우 권리금 회수를 원한다면 발빠르게 움직여야 한다. 권리금 회수기회 방해금지 기간이 3개월밖에 되지 않기 때문이다. 5년 넘게 상가영업을 하던 임차인이 더 이상 갱신 요구도 할 수 없고 임대인의 갱신거절통지로 더 이상 해당 건물에서 영업을 하지 못하게 되는 경우라면 특히 주의해야 한다. 갱신거절 통지를 받는 순간부터 위 기간 안에 신규 임차인을 물색하고 권리금계약 등을 체결하고 임대인에게 신규 임차인과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요구해야 한다.
권리금 회수는 임차인에게 비중이 큰 유무형의 자산을 회수하는 중요한 행위임에 비해 현행법을 모르면 자칫 잘못하는 순간 회수가 불가능해질 수도 있다. 권리금 회수를 원하는 임차인은 5년의 계약기간이 보장되는 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는 상황이 되면 미리 임대인의 계약종료 의사를 확인하고 권리금 회수에 대해 준비해 두는 게 효율적인 자산관리 방법이 될 수 있다.
곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사
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