아파트 시장의 과열, 규제와는 별개로 꼬마빌딩에 대한 수요와 관심은 꾸준히 늘고 있다. 시중에 유동자금이 그만큼 많다. 특히 30억원에서 50억원대 꼬마빌딩을 사고자 하는 투자자가 가장 많이 늘어났다. 이들은 서둘러 꼬마빌딩을 매수하고 싶어한다. 이 금액대의 꼬마빌딩 가격도 몇 년간 가파르게 상승했기 때문에 조급함을 보이는 것이다.
그런데 이미 꼬마빌딩을 매수한 투자자를 다시 만나보면 대부분 조급해 할 필요가 없었다고 얘기한다. 이들은 건물 운영과 관리의 고충을 털어놓는다. 임차인의 민원과 마찰, 쉴 틈 없이 밀려오는 유지·보수 사항과 각종 부담금 등을 처리하는 일이 결코 쉽지 않다는 것이다. 오히려 세금 고충은 비중이 낮았다. 꼬마빌딩의 운영, 관리는 사실 해당 물건의 미래가치 판단에 비하면 극히 일부에 불과한 영역이다. 하지만 투자자들은 이런 소소한 것에 스트레스를 더 많이 받는다고 한다. 임대료 외에 관리비를 받기도 하지만 그 경계가 모호한 지출도 많다는 것이다.
이런 고충 탓에 투자자들은 건물관리를 맡기게 된다. 국내에 건물관리를 하는 중소업체는 많이 늘어난 상태로 업체별 관리 방법과 수수료 형태도 다양하다. 매월 정해진 수수료를 받고 관리하는 방법도 있고 관리비 전액을 수수료로 받고 매월 임대료는 관리회사가 책임지는 방식도 있다. 여러 가지 방법과 아이디어를 동원한 관리 업체가 늘어나고 있다는 점은 긍정적이다. 하지만 건물관리를 맡겼다고 해서 건물 운영과 관리 상태가 확연하게 달라지는 것은 아니다. 그러므로 건물주가 직접 관리하던 고충 정도만 해결하는 수준에서 관리회사를 결정하는 것이 현명하다.
꼬마빌딩 투자에서 임대 운영과 건물 관리는 반드시 고려해야 한다. 그러나 직접 경험하지 않으면 알기 힘든 영역이기도 하다. 보유 기간에 겪을 수 있는 고충은 측정이 불가능하다. 꼬마빌딩은 반드시 물이 새고, 공실은 늘 있으며, 임대료 밀리는 임차인은 없는 게 이상한 것이라고 투자자들에게 농담 삼아 얘기한다.그렇다고 꼬마빌딩 투자를 포기할 수는 없다.
< 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >
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