정지영 씨(닉네임 아임해피)는 스타 부동산 강사로 불린다. 팟캐스트 부동산 분야 1위를 달리고 있는 ‘부동산 클라우드’를 공동 진행하고 있다. 부동산 앱 ‘직방’에선 칼럼니스트로 활동하고 있다. 아임해피의 ‘똑똑한 부동산 투자’란 카페도 운영 중이다. 정규 강의와 특강도 하고 있다. 실전 부동산 투자를 위한 ‘해피투게더 임장팀’을 운영하고 있다. 유튜브에선 ‘아임해피TV’를 서비스하고 있다. 최근 ‘부동산효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자(스마트북스)’란 책도 내놨다. 교보문고 예스24 등에서 부동산 분야 베스트셀러에 올라 있다. 가장 바쁜 부동산 스타 강사 중 한 명이다. 그를 만나 ‘내 집 마련’ 팁을 들어봤다.
Q. 온라인에서 실전 투자 고수로 통한다. 현재 부동산을 몇 건 보유하고 있나?
"20채의 아파트와 오피스텔, 빌라, 아파트형 공장 등을 보유하고 있다. 경매부터 시작해 갭투자, 월세 투자, 분양권, 재개발·재건축 등으로 투자 영역을 넓혔다. 대학 졸업 후 IT업계에서 일하다가 결혼을 하고 자녀를 출산하고 양육하면서 ‘경단녀’(경력단절여성)가 됐다. 하지만 실전 투자자로 변신해 제2의 인생을 살고 있다. 임대수익 및 시세차익으로 ‘경제적인 자유’를 누리고 있다."
Q. 부동산에 관심 가진 계기는?
"결혼하고 나서 신혼부부라면 누구나 그렇듯 내 집 마련을 목표로 잡았다. 4500만 원에 전세 살다가 악착같이 돈을 모아 재건축 대상 아파트를 2000년대 중반 매입했다. 이 집이 재건축이 되면서 2억 원 정도 시세차익을 볼 수 있었다. 하지만 본격적으로 ‘투자’에 관심을 갖게 된 것은 친정부모님이 이사할 집을 알아보면서다. 새 집을 원하는 부모님이 집을 조금 더 싸게 사드릴 방법이 없을까 고민하다 보니 경매를 알게 됐다. 강의도 찾아 듣고 책도 읽고 틈틈이 현장조사도 다녔다. 지도 보는 게 취미가 됐다."
Q. 하루 일과를 알려달라.
"눈코 뜰 새 없이 바쁘다. 세상에 공짜가 없다는 점을 잘 알기에 새벽부터 밤늦게까지 부지런히 움직인다. 아침에 집안일을 하고 오전 10~11시쯤엔 보통 전월세를 잔금 처리나 새로 계약할 일이 있을 때 부동산 관련 일을 처리한다. 점심 먹고 오후엔 특별한 일정이 없다면 2~3시간 정도 현장에 임장을 가거나 부동산 중개업소를 둘러본다. 또 팟캐스트 녹음에도 참여한다. 저녁엔 강의를 보통 한다. 그 외에 시간이 나면 수시로 전화로 부동산 시세 조사를 한다. 급매는 있는지, 현장 흐름은 어떤지, 인터넷으론 알기 어려운 아파트 정보 등을 위해 앉은 자리에서 10통 정도 전화를 돌린다.
정치인들은 부동산 투자로 얻는 소득을 불로소득이라고 주장한다. 난 그렇게 보지 않는다. 근로 소득자 못지않게 노력해야 부동산 투자로 수익을 볼 수 있다. 현장조사, 매매계약, 강의, 팟캐스트 운영 등 하는 일이 많다 보니 몸이 두 개라도 모자란다. 그래도 행복하다. 좋아하는 일을 하니까. 남편은 처음엔 집안일을 등한시한다고 불평했다. 그러나 요즘은 '노후준비를 아내가 다 해준다'고 자랑하고 다닌다."
Q. 책에서 ‘징검다리 내 집 마련’ 전략을 강조하고 있다.
"나는 희망하는 집을 당장 살 수 없다면 한 칸, 한 칸 계단을 밟고 가라고 조언한다. 내가 원하는 곳으로 당장 들어갈 형편이 안 된다고 포기할 것이 아니라 하나, 둘 단계를 거쳐 내가 꿈꾸는 집으로 들어가는 방법이다. 꾸준히 집을 갈아타면서 종잣돈의 크기를 키우면 된다. 투자를 지속하다 보면 내공이 쌓이면서 어느 순간 종잣돈이 눈덩이처럼 불어나는 것을 경험할 수 있을 것이다."
Q. ‘징검다리 집은 미리 사두는 것’이라고도 강조했다.
"어느 정도 돈이 모이면 거주하는 집 외에 나중에 이사 갈 수 있는 또 하나의 내 집을 미리 장만하라는 것이다. 원하는 곳으로 한 번에 점프할 수 없는 상황에서 내 시간과 자산을 저축해두는 것과 같다. 예를 들면 현재 친정집 근처에서 전세를 살면서 부모님께 자녀 양육의 도움을 받고 있지만, 향후 아이를 위해 더 좋은 학군이나 환경을 갖춘 곳으로 또는 회사 근처로 이사 가기 위해 그곳에 또 하나의 집을 미리 마련해두는 것이다.
보통 집값이 오르면 내 집만 오르는 것이 아니라 옆집, 뒷집 다 오른다. 그래서 더 좋은 집, 더 큰 집으로 갈아타기가 쉽지 않다. 내가 원하는 집으로 한 번에 가기는 어렵다. 그래서 적절한 시기에 미리 이사 갈 집을 사두자는 얘기다. 집값이 다소 싼 지역에서 거주하면서 필요시 언제든 내가 살 수 있는 또 하나의 집을 마련해두는 것은 심리적으로 안정감을 줄 뿐 아니라 경제적으로도 매우 효과적이다.
예를 들어보자. 불과 6개월 전만 해도 서울 역삼·대치동에서 2~3억 원만 있으면 전세를 끼고 내 집 마련을 할 수 있었다. 10억 원을 웃도는 집을 처음부터 사긴 어렵다. 그렇지만 전세를 끼고 미리 사두는 것은 가능하다. 이 집이 불과 1년 만에 3억~4억 원씩 올랐다. 미리 사두지 않았더라면 강남 진입은 요원해졌을 것이다. 꾸준히 공부하고 발품을 팔면 타이밍을 잡을 수 있다."
Q. ‘징검다리 집’을 고를 때 고려해야 할 사항은?
"무엇보다 내가 살고 싶은 지역에 내 가족이 실거주를 하기 적당한 조건을 갖춘 집을 골라야 한다. 집의 크기는 물론 상권, 학군, 교통 등 입지를 꼼꼼히 따져 상품 경쟁력이 있는 집을 마련해야 한다.
또 돈을 최대한 적게 들여야 한다. 대출을 받더라도 자신이 감당할 수 있는 수준에서 해야 한다. 그래서 나는 경매나 급매를 권한다. 내가 잘 아는 지역이라면 경매나 급매에서 잘못된 선택을 할 가능성은 현저히 떨어진다. 부동산에 대해 잘 모르는 사람이라도 자기가 사는 지역에서 집값이 꾸준히 오르는 곳, 인기 있는 곳, 학군이나 상가가 잘 발달해 있는 곳을 모르기는 어렵다. 징검다리 집을 장만한 다음에는 가능하면 월세를 놓는 것이 좋다. 내가 언제든지 이사를 갈 수 있으려면 전세 임대보다 월세 임대인 경우가 절차나 비용 면에서 처리가 더 쉽기 때문이다."
Q. 투자 대상 아파트를 고르는 비법이 있다면?
"평소 인터넷 포털의 부동산 뉴스를 열심히 읽는 게 좋다. 지역 소식은 물론이고 지역 호재를 알 수 있다. 포털에 올라온 부동산 매물 정보도 꾸준히 추적해야 한다. 네이버 부동산이나 다음부동산만 잘 활용해도 시세 흐름, 투자 트렌드 등에 관해 많은 정보를 얻을 수 있다. 네이버의 경우 네이버부동산 메인 화면에서 ’뉴스‘ 페이지로 가서 ’우리동네뉴스‘를 클릭해 기사를 보면 된다. 관심 있는 뉴스는 스크랩과 정리를 통해 나만의 부동산 자료를 만들자. 나는 에버노트를 이용해 방대한 양의 자료를 체계적으로 정리하고 있다.
또 네이버 알림 매물 서비스를 이용한다. 관심 물건으로 등록하면 싼 매물이 나왔을 때 알려준다. KB 부동산 관심 시세 서비스도 좋다. 관심 물건의 시세 변동을 매주 단위로 확인할 수 있다. 관심 있는 지역의 시세를 머릿속에 새기면 급매물이 나왔을 때도 금방 알아볼 수 있다. 나는 지도에 입주 예정 아파트, 블루칩 아파트, 옐로칩 아파트를 각각 다른 색으로 표시해 둔다. 특히 랜드마크 단지를 기준으로 주변 단지 시세를 정리하면 키높이 비교를 통해 가격에 대한 감각을 익힐 수 있다."
Q. 급매는 어떻게 잡을 수 있나?
"급매는 매도자가 뜻하지 않은 사정으로 급하게 내놓는 물건이다. 그렇다 보니 보통 내가 잘 아는 지역, 내가 익숙한 지역 또는 나와 평소 친하게 지내는 부동산 중개인을 통해 거래가 이뤄진다. 급매물의 기준은 첫째, 최근에 팔린 유사 물건보다 가격이 낮아야 한다. 국토교통부 실거래가 시스템에서 유사 물건의 매매, 전월세 시세를 확인할 수 있다. 둘째, KB 시세를 확인한다. KB일반평균가나 경매 낙찰가보다 낮으면 급매라고 볼 수 있다.
급매는 부동산에 방문했을 때 우연히 만나는 행운이 아니다. 평소 부동산을 자주 들락거려야 한다. 내가 어떤 물건을 매수할 의사가 있는지 미리 얘기해두고, 자주 연락해야 한다."
Q. 부동산 현장조사를 하는 노하우는.
"현장조사의 팁은 ’손품‘ 입품’ ‘발품’을 파는 것뿐이다. 현장에 가기 전에 사전조사 단계를 ‘손품’이라고 한다. 지도를 보면서 지역 분석을 한다. 네이버 부동산 등에서 매물을 살펴보며 손품을 판다. 관심 지역 관심 매물의 호가, 면적, 준공일, 지하철과 거리, 주변 환경 등을 체크한다. 그런 다음 확인매물일자순, 가격 순으로 검색해 급매를 찾아본다. 굿옥션 경매지의 낙찰가도 확인한다. 낙찰가는 이해 관계자인의 낙찰가가 아닌 경우 보통 급매가라고 할 수 있다.
관심 지역에 현장조사를 나가기 전에 부동산 중개업소에 전화를 걸어 사전조사를 한다. 전화 임장 즉 ‘입품’이다. 나만의 노하우라면 전화 임장을 할 때는 휴대폰 투넘버 서비스를 이용하거나 휴대폰을 하나 더 준비한다. 왜냐하면 내가 전화 통화를 한 부동산 중개업소나 관련 업체 전화번호가 다 카톡 친구로 등록되고 광고 메시지까지 오면 일과 사생활을 분리하기가 어렵기 때문이다. 입품을 많이 파는 사람에게 휴대폰 투넘버 서비스는 필수다. 부동산 중개업소 전화번호는 네이버부동산 또는 통계청 사이트에서 찾을 수 있다."
Q. 입품, 발품을 팔 때 어떤 중개업소에 들어가야 하나.
"많은 중개업소 중 ‘물건지 부동산’과 ‘손님 부동산’을 찾아서 연락한다. 아파트 입구 쪽에 있는 부동산을 일명 ‘물건지 부동산’이라고 하는데 매도할 물건을 가장 많이 가지고 있다. 그리고 처음 그 지역에 갔을 때 한눈에 보이는 곳에 있는 부동산, 즉 지하철역에서 나와서 아파트 쪽으로 가다 보니 눈에 들어오는 부동산을 일명 ‘손님 부동산’이라고 한다.
입품 팔 때 물건지부동산과 손님 부동산 연락은 필수다. 그러고 나서 몇 곳을 더 선택해 전화를 건다. 전화 임장을 통해 얻은 정보는 모두 기록해 놓는다. 마지막으로 부동산 중개업자들에게도 나름의 고객 목록이 있다. 그 고객 목록에 내 이름이 1순위로 올라갈 수 있게 종종 전화를 걸어 매수 의사를 밝히는 등의 노력을 해야 한다.
직접 중개업소에 찾아가 ‘발품’을 팔 때엔 매수 의사가 확실한 것처럼 행동해야 한다. 부동산 공부 차원이나 시세 조사 차원에서 찾는 방문객을 환영할 중개업소는 없다. 이후에 수시로 전화나 문자메시지로 매수 의사를 표현하는 것도 좋다."
Q. 집값을 잡겠다는 정부의 의지가 강력한 상황에서 주택을 매수하는 게 맞는지.
"무주택 실수요자에겐 지금이 기회다. 특히 청약에 부지런히 도전해야 한다. 새 아파트 분양권을 취득하면 좋은 점이 많다. 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 분양권을 가지고 있어도 기존 아파트를 취득하고 2년 거주(조정대상지역이라면)하면 양도세 비과세 혜택을 받는다. 현재 청약가점제가 무주택자에게 유리하게 설계돼 있어서 좋은 기회다. 가점이 낮다면 미계약 분이 나오는지를 늘 주시하고 있다가 노려야 한다. 아무리 인기 단지라도 부적격 당첨자는 나오기 마련이다. 1주택자와 2주택자는 내 집 재테크 전략으로 똘똘한 두 채 전략을 세워볼 수 있다. 일시적 2주택자는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어서다. 비과세 요건을 채우고 급매를 주시하자."
Q. 경매, 공매를 추천했지만 직장인이나 초보자에게 쉽진 않다.
"하루종일 직장에 있어야 하는 사람이라면 경매는 추천하진 않는다. 법원에 직접 갈 일이 많다 보니 매번 연차를 내야 하는 불편함이 있다. 경매는 또 5%만 살아남는다고 할 정도로 고수가 많기 때문에 공부가 필요하다. 공매는 반면 온라인으로 할 수 있어 직장인도 상대적으로 접근이 편할 거라고 본다."
Q. 주택 외에 눈여겨볼 만한 수익형 부동산 상품은?
"블루오션이라고 한다면 지식산업센터(아파트형 공장)을 추천할 만하다. 경매를 활용하면 대출 끼고 1억 원 안팎으로도 매입이 가능하다. 성동구 성수동, 강서구, 영등포구 등에 주로 밀집해 있다. 준공업지역에 들어서야 하기 때문에 공급량이 한정돼 있다. 희소성이 있다는 얘기다. 보통 수익률은 7~8%가량 나온다. 분양 예약을 통해 일반분양받는 방법도 있다."
Q. 서울 집값은 꼭지인가?
"서울의 입주물량과 재건축·재개발 이주 수요 등을 고려할 때 당분간 더 오를 것으로 본다. 게다가 직주근접, 새 집을 찾는 수요는 줄지 않는다. 정부 정책이 강력하다지만 중장기적으로 시장을 이길 수는 없다. 다만 과거 부동산 정책과 그에 따른 부동산 시장의 흐름을 인지하고 나에게 맞는 부동산 투자 방법을 찾는 것이 중요하다. 설령 보합장, 하락장이라고 해도 반드시 투자할 부동산은 있다."
설지연 기자 sjy@hankyung.com
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