직장인 A씨는 퇴직 후 조그마한 상가를 매입해서 임대수익을 얻고자 한다. A씨는 다른 건 몰라도 월세는 최대한 많이 받고자 한다. 이런 생각으로 서울에 상가를 하나 장만한 A씨는 식당을 열려고 하는 B씨와 임대차 계약을 체결했다. 주변 지인에게 물어보니 서울에서 환산보증금 4억원 이하로 임대하면 최대 9%까지는 월세를 올려 받을 수 있다고 한다. 이에 주변 시세에 맞춰 보증금 1억원과 월세 250만원으로 책정한 뒤 2년 계약을 체결했다. 그러면서 A씨는 추후 월세를 올려받아야겠다고 생각했다.B씨는 그동안 모은 돈으로 식당을 하고자 한다. B씨가 듣기로는 상가 임대차 계약을 하면 최대 5년을 보장받을 수 있고, 보증금 증액 요청을 받더라도 올해부터는 5%까지만 증액이 가능하다고 한다. 이것저것 비교해 보니 5년간 영업할 수 있고 5% 안에서만 월세 증액이 가능하다고 하면 충분히 할 만하다는 생각이 들어 계약을 체결했다. B씨는 건물인도 및 사업자등록도 마쳤다.
A씨와 B씨의 생각은 서로 다르다. 상가 보증금 증액과 관련해 누구의 생각이 옳을까.
현행 법에 따르면 서울 기준으로 환산보증금이 4억원 이하인 상가 임대차의 경우 임대인은 주변 시세 등을 이유로 보증금 또는 차임의 증액 청구가 가능하다. 이 경우 청구 당시 보증금 또는 차임의 9% 이하에서 증액이 가능하다. 재증액은 증액 후 1년 이내에는 불가능하다. 이런 증액 제한은 계약기간에 적용되지만 임차인이 계약 갱신을 요구한다면 최대 5년간 적용될 수 있다. 단, 서울 기준으로 환산보증금이 4억원을 초과하는 상가는 9% 증액 제한 규정이 적용되지 않는다.
위 사례의 경우 상가 소재지는 서울이고 환산보증금은 3억5000만원(보증금 1억원+월세 250만원×100)이다. 그렇다면 A씨는 계약기간(임차인의 계약갱신 요구로 계약이 갱신된 경우 포함)에 최대 9%까지 보증금 또는 차임 증액이 가능하다.
한편 개정 예정인 상가건물임대차보호법시행령에 따르면 서울 기준 환산보증금이 4억원 이하인 상가는 보증금 또는 차임 증액 시 9%가 아니라 5%까지 증액이 가능하다. 개정 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 적용된다. 개정법이 시행되면 위 임대차는 그 즉시 개정법 적용을 받아 A씨는 5%까지만 보증금 또는 차임의 증액을 적용할 수 있게 된다. 참고로 개정법상 서울 기준 환산보증금은 4억원에서 6억1000만원으로 상향될 예정이다. 이는 개정법 시행 후 체결되거나 갱신되는 임대차 계약에 적용된다.
결론적으로 A씨는 계약 체결 시에는 추후 9%까지 보증금 또는 차임을 증액할 수 있을 것으로 판단하고 수익률을 계산했지만, 개정법 시행으로 언제든지 그 예상 수익이 줄어들 여지가 생겼다. B씨는 재계약이나 갱신 시 또는 계약기간에라도 보증금이나 차임의 9% 범위에서 임대인이 증액을 요청하면 거절하기 힘들 수도 있다. 법이 개정되면 원래 구상했던 것처럼 비용 계산을 할 수 있게 된다.
곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사
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