1순위 가처분·2순위 근저당권
3순위 전세권·4순위 가압류 땐
2순위 근저당권이 기준권리
가처분은 매수인이 인수해야
3, 4순위 권리는 경매로 소멸
부동산 경매의 가장 큰 장점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 것이다. 이 때문에 경매로 내 집 마련에 도전하는 실수요자가 늘어나고 있다. 하지만 경매의 문턱을 넘지 못하는 사람도 많다. 권리분석의 어려움 때문이다. 권리분석은 어려운 것이 아니다. 단순히 어렵다고 생각하기 때문에 어려운 것이다. 권리분석에 쉽게 도전해보자.권리분석의 핵심은 등기부에 공시되는 권리를 매수인이 인수(부담)해야 하는지, 아니면 모든 권리가 경매로 소멸되는 권리인지 판단하는 것이다. 그런데 경매에 처음 도전하는 사람들은 등기부에 공시되는 각종 권리(근저당권, 가압류 등)의 뜻을 알려고 한다. 하지만 그 권리의 뜻을 몰라도 권리분석을 하는 데 지장이 없다.
권리분석을 하기 위해서는 기준권리를 알아야 한다. 기준권리를 중심으로 등기부에 공시되는 모든 권리의 생사(生死)가 결정되기 때문이다. 기준권리가 될 수 있는 권리로는 근저당권(저당권), 가압류(압류), 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다. 이들 4개 권리 중에서 등기부 일자가 가장 빠른 것이 기준권리가 된다.
기준권리보다 앞에 나오는 권리는 경매로 죽지 않는다. 그러나 기준권리보다 뒤에 있는 권리는 경매로 소멸한다. 당연히 기준권리도 경매로 소멸한다.
예를 들어 등기부에 1순위 가처분, 2순위 근저당권, 3순위 전세권, 4순위 가압류가 있는 경우 기준권리는 2순위 근저당권이 된다. 이때 근저당권보다 앞에 나오는 가처분은 매수인이 인수해야 한다. 그러나 근저당권보다 뒤에 나오는 3순위 전세권, 4순위 가압류는 경매로 소멸한다. 즉 매수인이 인수하는 권리가 없다(민사집행법 제91조 참조).
다시 한번 정리해보면 기준권리는 물론이고 기준권리가 될 수 있는 권리들도 경매로 모두 소멸된다. 특히 기준권리보다 앞에 나오는 권리(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등)들은 원칙적으로 매수인이 인수해야 한다. 반면 기준권리보다 뒤에 나오는 권리(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등)들은 경매로 소멸되며, 매수인이 인수하지 않는다.
다만 기준권리보다 뒤에 나오는 후순위 가처분은 당연히 경매로 소멸된다. 그러나 후순위 가처분권자가 건물철거 및 토지인도청구를 위한 경우, 소유권이전등기에 관해 다툼이 있는 경우엔 그 후순위 가처분이 경매로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 한다.
새해에는 권리분석을 극복하고 경매로 내 집 마련에 도전해보자.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
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