국토부, 재건축부담금 예상액 공개
강남4구 1인당 평균 4.4억, 비강남 5개구 평균 1.4억
5월부터 조합에 총액 통지
추정 근거 비공개 논란
단지명·집값 상승분 등 구체적 산출방식 제시 안해
"확정안된 미래 입주시점·가격 어떻게 산정했는지 의문"
[ 이해성 기자 ]
정부가 최근 재건축 허용 시기를 연장하고 안전진단 기준을 강화하겠다는 방침을 밝힌 데 이어 21일 조합원당 최대 8억원에 이르는 재건축 부담금이 나올 가능성이 있다고 경고했다. 서울 강남권 등 재건축 대상 아파트 단지에 적용되는 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금 시뮬레이션 결과를 통해서다. 각종 규제에도 아파트값이 치솟는 서울 강남권 재건축 단지를 향한 압박을 늦추지 않겠다는 의지를 보인 것이라는 분석이 나오고 있다.
강남권 조합원당 평균 4억원
국토교통부는 이날 조합이 설립된 서울 주요 재건축 아파트 20개 단지의 재건축 초과부담금을 시뮬레이션한 결과 조합원 1인당 부담금이 평균 3억7000만원으로 예상된다고 발표했다. 재건축 아파트가 밀집한 강남4구 15개 단지는 조합원 1인당 평균 부담금이 4억4000만원으로 예측됐다. 집값 편차에 따라 부담금 차이가 컸다. 15개 단지 중 가장 많은 부담금을 내는 단지는 8억4000만원, 가장 적은 단지는 1억6000만원으로 조사됐다.
강남4구가 아닌 한 재건축 단지는 1인당 평균 부담금이 100만원에 불과했다. 국토부 관계자는 “재건축 아파트 가격 상승세가 지속되면 강남권의 초과부담금 수준은 더 높아질 가능성이 있다”고 말했다.재건축 사업장을 대상으로 부담금을 산정하는 재건축 초과이익환수제는 이달부터 시행됐다. 관리처분인가 신청 전 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 이익을 올렸으면 3000만원 초과분의 최고 절반(50%)을 세금으로 환수하는 방식이다.
재건축 종료 시점(준공인가) 집값에서 개시 시점(추진위원회 설립) 집값과 정상 주택가격 상승분, 각종 개발비용을 뺀 금액을 조합원 수로 나눈 금액이 1인당 3000만원을 넘으면 초과금액 구간별로 10~50% 누진 과세한다.
추진위 설립 후 10년 내 준공되지 않으면 준공 10년 전을 사업 개시 시점으로 본다. 예컨대 15년째 추진위 단계인 강남구 대치동 은마 등은 준공 10년 전의 집값과 비교해 상승분을 계산한다.
실제 부과액과는 차이 클 수도
국토부가 이번에 시뮬레이션한 수치는 조합별 사업 개시 시점부터 이달까지 월별 평균 집값 상승률이 준공 예정 월까지 지속된다는 것을 가정해 산출했다. 집값 추이에 따라 부담금 총액이 달라질 가능성은 전혀 반영하지 않았다. 2021~2022년 준공 예정인 초과부담금 대상 단지는 집값이 하락 추세이던 2011~2012년과 비교했다. 이 때문에 추정액이 예상보다 더 커진 것으로 업계는 분석했다.
또 ‘1인당 실제 부과액’은 조합이 추정비례율 등을 따져 관리처분계획을 수립하는 과정에서 달라질 가능성이 있다. 추정비례율은 예정 총수입에서 총지출을 뺀 금액을 조합원 총종전자산으로 나눠 산출한다.
현재 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획 신청을 하지 않은 조합은 3개월 안에 재건축부담금 산정을 위한 자료를 관할 시·군·구에 제출해야 한다. 시·군·구는 자료를 받은 뒤 1개월 내 재건축부담금 총액을 조합에 통지한다. 오는 5월부터 정확한 부담금 총액이 조합에 통지될 예정이다.
재건축사업 위축될 듯
이날 정부가 공개한 부담금액은 업계의 예상을 뛰어넘는 수준이다. 재건축시장에 미치는 충격도 만만치 않을 전망이다. 안전진단 등이 강화되는 데 이어 재건축 초과이익환수제 시행으로 조합원당 수억원의 부담금까지 부과되면 사업 속도와 수익성이 뿌리째 흔들릴 가능성이 있어서다.
전문가들은 부담금 청구서가 오면 조합원들의 반발이 거세질 것으로 예상한다. 잠실의 한 중개업소 관계자는 “아무리 강남 주민이라고 해도 수억원에 이르는 부담금을 낼 수 있는 사람이 몇 명이나 되겠느냐”고 했다.
일각에선 부담금을 둘러싼 갈등이 불거지면서 재건축사업 추진에 차질이 빚어질 것으로 우려한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 부담금이 웬만한 아파트와 빌라 한 가구 가격에 육박하는 만큼 매수 대기자들의 심리가 위축될 가능성을 배제할 수 없을 것”이라고 말했다.
이해성 기자 ihs@hankyung.com
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