민간택지 겹규제…분양시장 급속 위축 우려
민간택지 분양가상한제가 사실상 부활한 데 이어 앞으론 지방 민간택지에서도 분양권 전매가 제한된다. ‘8·2 부동산 대책’을 통해 예고됐던 규제들의 시행이 막바지에 접어들면서 분양시장 경기 위축이 불가피해졌다.
8일 관보에 따르면 국토교통부는 민간택지의 분양가상한제 적용 기준을 조정한 ‘주택법 개정안’을 전날 공포·시행했다. 개정안에 포함된 지방 민간택지 분양권 전매제한은 오는 10일부터 시행될 예정이다. 국토부 관계자는 “현행 제도의 운영에서 나타난 미비점을 개선·보완했다”면서 “최근 일부 지역에서 나타난 투기 수요와 주택가격 급등 현상을 억제하기 위한 조치”라고 설명했다.
◆지방 전매제한…부산 ‘정조준’
개정된 주택법에 따르면 10일 이후부턴 지방 청약조정대상지역 민간택지에서 분양권 전매제한이 시행된다. 기존엔 조정대상지역이어도 공공택지에서만 전매제한이 적용됐다. 하지만 앞으론 과열됐다고 판단되는 지역의 경우 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양권을 되파는 게 금지된다.
‘청약광풍’이 불었던 부산은 과열지역으로 분류돼 10일 이후 입주자모집승인 신청을 하는 단지부터 전매제한이 적용된다. 부산 해운대·연제·동래·남·수영·부산진구와 기장군 등 조정대상지역 7곳에서는 앞으로 1년 6개월부터 최장 소유권이전등기시까지 분양권을 되팔 수 없다.
이를 통해 전국에서 가장 뜨거웠던 부산의 청약 열기도 다소 진정될 것으로 부동산 전문가들은 전망했다. 금융결제원에 따르면 올해 청약경쟁률 상위 10곳 가운데 8곳이 부산에서 분양한 아파트로 나타났다. 지난 9월 명지국제신도시에서 분양한 아파트의 경우 23만개의 청약통장이 들어와 2000년대 들어 분양한 단일 아파트 가운데 가장 많은 청약자가 몰리기도 했다.
조정대상지역 가운데 과열지역 지정은 3개월 동안의 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과하면서 △직전 2개월 청약경쟁률이 5 대 1 또는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 청약경쟁률이 10 대 1을 초과하는 경우 △직전 3개월 동안의 분양권 전매량이 전년동기 대비 30% 이상 증가한 경우 △주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우 해당된다.
과열지역과 반대인 위축지역 지정에 대한 기준도 마련됐다. 위축지역으로 지정되면 민간택지는 전매를 제한하지 않고 공공택지의 전매제한은 6개월로 단축된다. 6개월 동안의 주택가격상승률이 1.0% 이상 하락하면서 △주택거래량이 3개월 연속 전년동기 대비 20% 이상 감소한 경우 △직전 3개월 미분양주택수가 전년동기 대비 2배 이상인 경우 △주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이상인 경우 지정할 수 있다.
조정대상지역 해제도 가능해졌다. 시도지사가 이를 요청하는 경우 국토부 장관이 주거정책심의위원회를 열어 40일 이내 해제 여부를 결정한다.
부산을 제외한 나머지 지방 조정대상지역은 일단 기존 전매제한 기간이 그대로 적용된다. 다만 조정대상지역이나 투기과열지구가 아니더라도 지방 광역시 민간택지의 경우 전매제한 6개월이 신규 적용될 예정이다.
◆분양가상한제 부활
전매제한에 앞서 분양가상한제는 사실상 부활했다. 그동안 공공택지 외의 민간택지는 분양가상한제 적용 요건이 과도하게 엄격해 사실상 고(高)분양가를 방치하는 등 유명무실한 제도라는 지적이 나왔다.
공포와 즉시 시행에 들어간 분양가상한제는 국토부 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 구(區) 또는 군 단위로 적용 지역이 지정된다. 최근 3개월 동안 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳 가운데 △최근 1년 동안 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과 하거나 △직전 2개월 청약경쟁률이 5 대 1 또는 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10 대 1을 초과한 경우 △최근 3개월 동안의 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가한 경우에 해당되는 지역이 대상이다.
이는 기존보다 적용 범위가 넓어진 기준이다. 기존 민간택지 분양가상한제는 △최근 3개월 아파트 매매가격 상승률이 10% 이상이거나 △청약경쟁률이 3개월 연속 20 대 1을 초과한 경우 △또는 3개월 동안의 아파트 거래량이 전년동기 대비 200% 이상 증가했을 때 적용 가능했다.
분양가상한제가 적용되면 분양가는 택지비와 건축비의 합산 기준금액 이하로 제한되고 이를 세부 분류별로 공시해야 한다. 택지비는 감정평가금액과 연약지반 공사비 등을 더한 가산비가 포함되고 건축비는 기본 건축비와 초과 복리시설 설치 및 홈네트워크 등 인텔리전트 설비 등의 가산비가 포함된다.
일반분양주택은 제도가 시행된 7일 이후 입주자모집승인을 신청한 곳부터 적용된다. 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 마찬가지로 7일 이후 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 적용된다.
다만 적용 대상지 선정까지 다소 시간이 걸릴 전망이다. 관련 통계에 시간차가 있어서다. 최근 3개월 아파트 매매가격 상승률이 8·2 대책 이전 상승분을 포함하고 있는 데다 주택거래량과 분양가격 상승률 등 일부 통계는 이달 중순 이후에나 나온다.
국토부 관계자는 일각에서 분양가상한제 적용 대상 지역이 언급되고 있는 것과 관련해 “여러 가지 상황을 검토해야 하기 때문에 현재로선 대상 지역을 따지는 건 의미가 없다”고 말했다.
전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com
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