사업성 없는 단지는
이자 높은 제2금융권 몰려
일반계약자 부담 커질 수도
내년 하반기 DSR 도입
신용대출 등 모든 대출금 따져
대출받을 수 있는 여지 더 줄어
잔금 치를 시기 자금 부족하다면
전세 놓고 시간 버는 것도 방법
[ 조수영 기자 ]
자금마련 계획이 분양시장의 최대 변수로 떠올랐다. 정부가 지난해 중도금대출 보증한도를 제한한 데 이어 대출규제도 높아지고 있기 때문이다. 높은 청약경쟁률을 기록한 단지에서도 중도금 집단대출이 막히면서 미계약분이 속출하기도 한다. 전문가들은 “아파트 분양 때 필요한 자금 비중이 커지고 있다”며 “자금 계획을 탄탄하게 세워야 한다”고 강조했다.중도금 대출 한도 5억원으로 줄어
중도금은 통상 집값의 60% 정도를 차지한다. 금융회사는 건설회사와 협약을 맺고 중도금과 잔금을 합친 금액을 ‘집단대출’로 대출해준다. 지금까지는 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사가 중도금 대출액의 90%까지 보증을 해줬다. 건설 공사가 끝나기 전에 건설사가 부도 등으로 공사를 마무리하지 못하면 이 기관들이 은행에 대출액의 90%를 대신 갚아준다는 뜻이다.정부는 가계부채를 관리하기 위해 지난해부터 중도금 대출 보증규제를 단계적으로 높여왔다. 지난해 7월 입주자모집공고분부터 중도금 대출 보증 대상 주택을 분양가격 9억원 이하로 제한했다. 서울 강남의 거의 모든 신규 아파트, 강북에서도 대형, 고가 아파트들이 직격탄을 맞았다.
대출보증 한도는 수도권 광역시 세종시 6억원, 지방 3억원으로 설정했다. 이 조치에도 시장 과열이 진정되지 않자 10월부터는 한 명당 4건(주택도시보증공사 2건, 주택금융공사 2건)까지 허용하던 보증건수를 2건으로 축소했고, 대출금액 전액 보증을 90% 보증으로 바꿨다.
24일 발표된 가계부채종합대책에서는 보증 한도가 한층 더 축소됐다. 내년 1월부터 중도금 대출 보증한도는 서울과 광역시, 세종시에서 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 기타 지방은 예전과 같이 3억원이 유지된다. HUG와 주택금융공사의 보증비율도 현재 90%에서 80%로 줄어든다.
양지영 리얼투데이 리서치센터실장은 “보증 규모가 축소되기 때문에 은행은 건설사의 내부 재무구조나 분양하는 단지의 사업성을 더 꼼꼼히 보고 대출해줄 수밖에 없게 됐다”며 “사업성 없는 단지는 상대적으로 이자가 높은 제2금융권으로 눈을 돌릴 수밖에 없어 건설사나 일반 계약자의 부담이 커질 것”이라고 말했다.
총부채상환비율(DTI) 기준도 강화된다. 내년 1월부터는 주택담보대출 한 건당 DTI를 적용하는 게 아니라 빌린 사람의 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐서 계산하는 ‘신DTI’가 도입된다. 현재 서울 기준 DTI는 40%까지 적용된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 시기도 당초 예정됐던 2019년이 아닌 내년 하반기로 앞당겨졌다. DSR이 도입되면 은행은 주택담보대출은 물론 마이너스 통장과 신용대출 등 모든 대출금이 얼마 있는지 따진 뒤 돈을 빌려 주게 된다. 대출받을 수 있는 여지가 더욱 줄어드는 셈이다.
분양 전 집값의 최소 30% 확보해야
중도금 집단대출이 막히면서 현장에서는 혼선이 빚어지고 있다.
최근 서울 강남구 ‘래미안 강남 포레스트’의 일반분양 물량의 20%가 계약 단계에서 불발된 가장 큰 이유도 중도금 대출 때문인 것으로 알려졌다. 이 단지는 분양가가 인근 시세보다 낮은 3.3㎡당 4160만원에 책정되면서 ‘청약로또’로까지 불렸지만 중도금 대출이 일부 당첨자의 발목을 잡았다. 이 단지는 가구당 분양가가 9억원을 넘어 중도금 집단대출이 되지 않고 건설사가 자체 신용으로 지원해주는 대출도 없었다. 결국 자기자본이 충분하지 않은 청약당첨자들이 계약을 포기했다는 분석이다. 한 대형 건설사 관계자는 “대출규제가 강화되면서 건설사들이 내년도 사업계획을 세우는 데 큰 어려움을 겪고 있다”며 “사업성이 아주 좋은 단지가 아니라면 건설사가 자체 신용으로 지원해주던 과거 방식도 적용하기 힘들다”고 말했다.
전문가들은 이제 아파트 신규 분양 때 최소한 아파트값의 30%는 자기자금으로 마련돼 있어야 한다고 강조했다. 완공 뒤 실제 입주까지 계획한다면 30% 잔금도 준비해야 한다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “잔금을 치를 시기에 자금이 충분치 않다면 전세를 놓고 자금확보 시간을 버는 것도 방법”이라며 “전세가가 매매가 대비 70%는 넘어가는 지역의 단지를 분양받는 것이 유리하다”고 조언했다.
조수영 기자 delinews@hankyung.com
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