최근 매매 시세차익을 얻기 위해 적은 자본으로 무리해서 전세 낀 주택을 사모으는 이른바 ‘갭투자’가 유행하면서 전세로 입주한 세입자가 보증금을 제때 반환하지 못해 피해를 볼 우려가 커졌다. 세입자에게 보증금은 자산의 대부분이거나 전부일 가능성이 있어 절실한 문제다.
A씨가 임차건물에 전세권등기를 설정했다면 소송 없이도 바로 오피스텔을 임의경매로 넘겨 배당절차에서 보증금을 회수할 수 있다. 다만 전세권설정등기는 임대인이 협력해야 할 수 있고 비용도 든다. 전세보증보험에 가입했다면 보험으로 보증금만큼의 돈을 돌려받을 수 있다.
위 두 가지 경우에 해당하지 않는 A씨는 결국 소송으로 확정판결을 받은 다음 강제 경매절차에서 보증금을 회수해야 할 가능성이 높다. 주택임대차보호법에 따라 주택을 인도(점유)받고 전입신고(주민등록)와 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에서 보증금을 우선변제받을 수 있게 된다. 다만 이 같은 효력은 전입신고와 주택의 점유를 계속하고 있어야 인정된다. A씨가 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가거나 주민등록을 옮긴 뒤 B씨가 오피스텔을 팔아넘기면 매수인에게 대항할 수 없다. 오피스텔 건물 경매절차가 진행되는 경우에도 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아진다.
따라서 소송진행 중(경매절차의 배당요구 종료 전까지)에 A씨는 이사를 가도 될지 고민이다. 이 경우 A씨가 일부 짐과 주민등록을 그대로 두고 이사를 간다면 A씨의 임차권 등은 보호받을 수 있을까. 임차인의 권리행사 요건인 주택인도(점유)는 사회통념상 주택을 사실상 지배하는 객관적 관계에 있으면 인정될 수 있고 이는 임차인 A씨가 입증해야 한다. 하급심 판례에 따르면 주민등록 유지 사실로부터 곧바로 그 점유사실이 인정되지는 않는다. 게다가 실제 거주하지 않으면서 주민등록을 유지하는 경우 무단 전출로 주민등록이 말소될 가능성도 있다. 경우에 따라 A씨의 대항력과 우선변제권이 소멸될 수 있다는 점을 유의해야 한다.
이 경우 임차권 등기명령제도를 활용하면 된다. 법에서는 임차인 보호를 위해 임차기간 종료 후 보증금을 돌려받지 못하면 임차인이 단독으로 임차권등기명령 신청을 할 수 있도록 했다. 임차권 등기가 끝나면 그때부터 A씨가 주민등록을 옮기거나 이사를 가더라도 기존에 발생한 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있다. 다만 임차권등기가 되더라도 바로 경매를 진행할 수는 없고 별도의 소송절차를 통해 확정판결을 받아야 한다.
소송 등 법적 조치를 통한 조치와 동시에 다른 해결책도 찾아보는 게 좋다.
계약이 종료된 채 임대인으로부터 보증금 일부라도 반환받고 보증금 지급 시까지 보증금에 대한 이자와 관리비 등을 임대인 부담으로 하는 합의를 얻어내는 것도 손실을 최소화하는 방법으로 고려해 볼 수 있다.곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사
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