투기과열지구도 포함해 주택 공급 늘려
사업 효과 극대화하는 발상의 전환 필요
권주안 < 주택산업연구원장 >
정부는 얼마 전 110곳으로 계획한 도시재생 뉴딜사업지를 70곳으로 줄인다고 발표했다. 광역자치단체가 45곳, 중앙정부가 15곳, 공공기관 제안 방식이 10곳이다. 국토교통부는 조만간 사업지를 확정할 예정이다. 광역자치단체는 지역 상황에 맞춰 15만㎡ 이하 소규모 사업을 추진하고, 공공기관은 공적임대주택과 공공임대상가 공급을 통해 지방자치단체를 지원한다. 중앙정부는 20만~50만㎡ 규모의 중심시가지, 경제기반형 사업을 추진한다. 사업지가 줄어든 것은 부동산시장 과열을 초래하지 않을 지역을 대상으로 추진하기로 조정하면서 서울 등 투기과열지구를 제외했기 때문이다.어떤 지역이 뉴딜사업 후보지가 될지는 서울시가 작성한 ‘도시재생전략계획’을 보면 윤곽을 잡을 수 있다. 서울시는 도시재생 활성화를 위해 서울역 일대 등 13개 지역을 선정해 전략을 수립했다. 전체 면적은 약 840만㎡로, 가장 작은 사업지 면적이 32만㎡다. 정부 발표에 따르면 이 규모는 중앙정부가 추진해야 할 뉴딜사업지에 해당한다. 도시재생 지역으로 선정한 13개 지역을 보면 4개 지역은 이미 뉴타운사업지로 지정됐던 곳으로 재생 욕구가 강한 지역이다. 또 8개 지역은 노후 주거지역이다. 면적이 450만㎡로 전체 계획 대상지 840만㎡의 절반을 넘는다. 서울시 도시재생은 지역경제 활성화와의 연계성을 고민하고 있지만 주거지역 개선이 그 중심에 있다.
서울시 예에 비춰볼 때 최근 수정해 발표한 뉴딜사업에 몇 가지 의문이 생긴다. 첫째는 뉴딜사업에서 투기과열지구를 제외한 것이 과연 타당한가이고, 둘째는 마을 재생과 생산 기능을 연계했을 때 파생할 주거공간 부족 문제는 어떻게 해결할 것인지에 대한 물음이다.
서울은 규모와 밀도가 높아 재생 효과도 클 것이다. 생산 기능과 일자리 창출 효과가 큰 상업지역과의 연계성도 높아 투입 단위당 정책 효과는 매우 클 것이다. 그러나 서울 등 몇몇 투기과열지구는 뉴딜사업 대상에서 제외됐다. 투기과열지구로 지정해 불안정한 부동산시장과 가격 상승을 관리하는 것은 충분히 이해가 간다. 그러나 뉴딜사업 대상에서까지 제외한 것은 뉴딜사업의 정책 목적을 간과한 선택이 아닌가 하는 생각이 든다. 뉴딜사업을 통해 지역 기능이 살아나면 필연적으로 부동산 가격은 오를 수밖에 없다. 가격 상승 등으로 야기되는 시장 불안정성은 관리 정책을 통해 최소화하면 될 텐데 구태여 사업 대상에서 제외한 것은 과도한 듯하다. 도시재생의 정책 효과와 뉴딜사업의 원래 목적을 감안한다면 뉴딜사업에서 제외해야 할 이유는 크지 않아 보인다.
둘째, 마을 재생이 생산 기능과 연계돼 이뤄진다면 중장기적으로 일자리와 소득 기회가 증가해 이 지역으로 이주하려는 수요가 발생할 것이다. 자연스럽게 주택가격이 상승할 환경이 조성되는데, 기존 용적률 등을 유지하는 도시계획 방식 아래에서는 늘어난 수요를 충족할 수 없다. 자칫 주택가격이 과도하게 상승한다면 도시재생의 긍정적 효과가 상쇄될지도 모른다.
도시재생이 일자리와 소득 기회를 많이 창출하면 일정한 주거공간에 살고 있는 사람에게만 편익이 돌아간다. 정책 효과를 증폭하기 위해서는 많은 사람에게 혜택이 돌아가야 하고, 그러기 위해서는 더 많은 사람이 거주할 수 있어야 한다. 서울의 재생 대상 주거지역은 1종 및 2종 일반주거지역으로 낮은 용적률이 적용된다. 변화와 조정을 통해 많은 주거공간을 공급한다면 주거비용이 낮아지고 사람들은 부담없이 양질의 일자리와 소득 기회를 찾아 이주할 것이다.
도시재생은 앞으로 100년 도시의 미래 가치를 창출하는 작업이다. 우리와 후손의 살거리와 먹거리를 동시에 만들어내야 한다. 그러기 위해 도시재생 효과를 극대화할 수 있는 지역은 부작용이 있더라도 포함시키는 접근과 지혜가 필요하다. 도시재생으로 파생될 수요 변화에 맞춰 주거공간 공급 대책도 준비해야 할 것이다. 정반합(正反合)의 반(反)에 머물지 않는 진일보(進一步)한 합(合)을 기대한다.
권주안 < 주택산업연구원장 >
