[부동산] "투기과열지구 지정일 전 계약 체결했다면 조합원 지위 양도 가능"

'8·2 부동산대책'으로 달라진 재건축 시장
투자자가 알아두면 좋은 정보는

계약금 지급날짜 소명하고 10월1일까지 거래신고 마쳐야

재건축 분양 최대 2가구로 제한
새 아파트 현금 청산 시점 알아둬야



[ 이해성 기자 ] 정부의 ‘6·19 부동산 대책’과 ‘8·2 부동산 대책’으로 아파트 재건축 시장의 판도가 달라졌다. 권투에 비유하면 6·19 대책이 재건축 아파트 입주권 취득을 가구당 최대 2가구로 제한하는 ‘잽’을 날렸다면 8·2 대책은 조합원 지위 양도를 금지하는 등 ‘스트레이트’를 꽂았다는 평가다. 정부는 8·2 대책의 효과를 연내 지켜본 뒤 시장 상황에 따라 더 강력한 조치를 취할 수 있다고 공언했다. 달라진 재건축 시장과 관련해 알아둬야 할 점을 정리했다.

조합원 지위 양도 예외규정 다양

8·2 대책으로 서울 전역, 경기 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정돼 이곳 재건축 조합원 지위 양도가 지난 3일부터 불가능해졌다.

투기과열지구 지정일(3일) 이전 양도계약을 체결했으면 조합원 지위 양도가 가능하다. 등기 기간은 별도로 규제하지 않는다. 자금 조달에 여유를 주기 위해서다. 계약금 지급 날짜를 소명해야 하고 오는 10월1일 전까지 거래신고를 마쳐야 한다.

다음달 말 도시 및 주거환경정비법 시행령이 개정되면 투기과열지구에서 재건축 조합원 지위 양도 예외규정이 ‘조합 설립 후 3년 내 사업시행인가 미신청, 사업시행인가 후 3년 내 미착공’으로 강화된다. 두 경우 다 3년 이상 소유해야 한다.

단 시행령 개정 전에 이미 기존 요건(조합 설립 후 2년 내 사업시행인가 미신청 및 2년 이상 보유, 사업시행인가 후 2년 내 미착공 및 2년 이상 보유)을 충족한 경우에는 가능하다. 또 각 경우 매수자는 사업시행인가 신청 전, 착공 전까지 이전등기 신청 접수를 마쳐야 조합원 지위를 양도받을 수 있다. 인가일은 ‘최초 인가일’이 기준이다. 변경인가일은 해당되지 않는다.

예외규정은 또 있다. 근무, 생업상의 사정, 질병 치료, 취업 또는 진학, 결혼 등으로 가구원 전원이 재건축 사업장이 위치하지 않은 광역시·도 또는 시·군·구로 이전하는 경우 조합원 지위 양도가 가능하다. 예를 들면 서울에 있는 재건축 아파트 소유자 가구원 전원이 투기과열지구가 아닌 강원도 등으로 옮기는 경우다. 이 경우 재직증명서, 진단서, 진학증명서, 가족관계증명서 등 증빙 서류를 관련 지방자치단체에 제출해야 한다. 주택 또는 토지의 양도·양수자가 서류를 조합에 제출하면 조합이 양도자의 이전 사유와 사실을 증명하는 서류를 먼저 확인하고, 이를 지자체에 제출해 조합원 변경을 신고해야 한다. 증빙서류 검토 후 예외사유에 해당하는지는 지자체가 판단한다.

현금 청산 시점 결정해야

6·19 대책으로 재건축 아파트 분양(새 아파트 입주권 취득)이 가구당 최대 2가구로 제한됐다. 따라서 새 아파트에 대한 현금 청산 시점을 알아둘 필요가 있다. 일각에서 제기하는 ‘관리처분계획 인가 전 청산’ 등은 사실이 아니다.

재건축 종전 아파트는 어떻게 처리하는지 여부에 따라 현금 청산 시점은 크게 세 가지다. 먼저 종전 아파트를 재건축하는 사업(조합 설립) 자체에 찬성하지 않은 경우다. 이땐 조합 설립 인가 후 60일 이내에 조합에 매도 청구(현금 청산 요청)를 할 수 있다.

조합원으로는 가입했으나 중간에 마음이 바뀌어 새 아파트 입주권(조합원 분양)을 신청하지 않은 경우가 있다. 이땐 관리처분인가 후 90일 이내에 매도 청구를 할 수 있다. 이렇게 매도 청구를 했음에도 현금 청산이 제대로 되지 않으면 소송을 통해 ‘조속재결청구권’을 행사할 수 있다. 이 권리가 받아들여질 경우 조합에 부과되는 지연이자(연 15%)가 높은 편이다.

조합원 분양 후 남은 입주권(최대 2가구를 초과하는 부분)에 대해선 입주할 때 현금 청산을 받는다. 종전 아파트 3가구 이상 보유자의 경우 부활한 ‘1+1(1가구는 전용면적 60㎡ 이하)’ 규정에 따라 1가구는 현금 청산 대상이다. 사전에 팔지 않으면 추가 분담금을 납부함과 동시에 현금 환급을 받을 수 있다. 이는 설령 매도하더라도 매수자가 새 아파트 입주권 취득이 불가능하다는 점을 유의해야 한다.

한 조합원이 종전 아파트 A, B, C를 갖고 있고 이 중 한 가구(C)가 현금 청산 대상이라고 하자. C를 매수한 사람은 조합원 지위 획득(새 아파트 입주권 취득)이 불가능하다. 대표조합원 한 명을 기준으로 입주권을 부여하기 때문이다. 매수자가 새 아파트 입주권을 취득할 수 있는 대상은 C가 아닌 A, B 중 하나다. 매도자는 매물로 내놓을 때 공인중개업소에 설명해야 하고, 중개업소 역시 이를 매수자에게 설명해야 한다. 그렇지 않으면 형법상 사기죄, 공인중개업법 위반 등으로 처벌받을 수 있다.

국토부 관계자는 “다주택자 청산 대상 매물을 사들일 땐 매수인과 매도인 간 대표조합원 한 명만 분양받을 수 있다”며 “매매 시점에 계약을 통해 어떤 물건에 대한 입주권을 행사할지 정해놔야 한다”고 설명했다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com



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